※森トラスト・ホテルリートは2023年3月に森トラスト総合リート投資法人と合併し、森トラストリート投資法人となりました。
「森トラストリート投資法人のファンドはどんな種類があるの?」
「森トラストリート投資法人は新型コロナウイルスの影響を受けている?」
森トラストリート投資法人への投資を検討している方の中には、上記のような疑問や不安を抱えている方が少なくありません。
オフィス・ホテルを中心としたの総合型J-REITですが、新型コロナウイルスの影響を気にしている方は多いです。
そこで、この記事では、森トラストリート投資法人の運用状況や新型コロナウイルスの影響などについて詳しく解説します。
森トラストリート投資法人へ投資を検討している方は、この記事を参考にしてください。
【監修者】青柳 雄太郎
株式会社BrightReach(ブライトリーチ)代表取締役。 大手コンサルティングファームでの経営コンサルタント、不動産投資ファンドでのファンドマネージャー、 外資系生命保険会社での経営企画部門を歴任し、現在に至る。 生命保険・損害保険・不動産仲介・不動産売買・人材紹介事業を展開。 会社経営を行いながら、年間100件以上の個人や法人の資産運用・ライフプランニング・ 保険見直し・ 不動産取引のコンサルティングを行っている。 宅地建物取引士。 慶應義塾大学理工学部卒。 |
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森トラストリート投資法人は、東京証券取引所に上場しているJ-REITの銘柄のひとつです。
「森トラスト株式会社」がメインスポンサーの総合型のJ-REITになります。
なお、スポンサーである森トラスト株式会社は、オフィスやホテル、レジデンスなどの運営や管理を行っている会社です。
ホテルの開発や運営など多面的な事業展開を図っている森トラスト株式会社のノウハウを活かして、運用会社である森トラスト・アセットマネジメント株式会社が安定した運用を行っています。
ちなみに、2024年6月7日現在の投資口価格と時価総額などは以下の表で確認することが可能です。
【8961森トラストリート投資法人】
投資口価格 |
時価総額 | 分配金利回り | 基準日 |
69,100円 | 245,996百万円 | 4.89% | 2024年6月7日 |
出典:森トラストリート投資法人 – JAPAN-REIT.COM SP版
上記のように、分配金利回りは飛び抜けて高いという訳ではありませんが、安定していることが魅力になります。
森トラストリート投資法人の価格は、 2020年2月時点の投資口価格は「100,850円」でしたが、2024年6月7日時点では、「69,100円」まで低下しています。
出典:森トラストリート投資法人 – JAPAN-REIT.COM SP版
2020年に発生した新型コロナウイルスの影響を受けたためです。
現在も、回復傾向にはあるものの、以前の水準までは回復していません。
このように、総合型のJ-REITではありますが、依然として新型コロナウイルスの影響から脱していないことがわかります。
ただし、新型コロナウイルスから脱却すれば、投資口価格が上がる可能性も高いので、今が買い時という見方をする投資家も少なくありません。
森トラストリート投資法人がどういった運用をしているのかを確認するために、以下の3つのポイントを理解するようにしてください。
それぞれについて解説していくので、森トラストリート投資法人への投資を検討している方は内容をよく確認するようにしてください
森トラストリート投資法人がホームページで公表している「1口あたりの分配金の推移」を確認すると、39期から42期の期間に分配金が減少していることがわかります。
出典:Distributions分配金情報:森トラストリート投資法人
また、分配金の推移から、森トラストリート投資法人は新型コロナウイルスの影響で分配金が減少するという厳しい運用状況を経験したものの、その後に回復していることがわかります。
しかし、新型コロナウイルスの影響がどこまで続くのか現時点ではわからないため、分配金を期待して購入するのはまだ避けた方が無難です。
森トラストリート投資法人の利回りは、2020年3月時点が「7.4%」で、2024年6月7日時点が「4.89%」になっており、約5年の間に利回りは「2.51%」下がっています。
出典:森トラストリート投資法人 – JAPAN-REIT.COM SP版
新型コロナウイルスによって投資口価格が大幅に下落した際に利回りが一時的に上昇していますが、その後下落が続いている状況です。
投資口価格が上昇しているのに対して、前述したように分配金が大幅に下落しているため、利回りが下落しているのは無理もありません。
他のJ-REITの銘柄と違って、ホテルに特化しているJ-REITであるため、新型コロナウイルスによる観光客の減少の影響をじかに受けた形です。
今後の見通しとしては、新型コロナウイルスの影響から脱することができれば分配金も期待できますが、すぐに回復する可能性は現段階では低いと言えるでしょう。
ちなみに、森トラストリート投資法人は、「JAPAN-REIT.COM」が公表しているJ-REITの利回りランキングによると、58銘柄中「30位(2024年6月7日時点)」と平均水準になっています。
森トラストリート投資法人はオフィス・ホテルを中心としたの総合型J-REITです。
ポートフォリオを確認すると、2024年6月時点では、保有している物件数が「21」で、取得価格合計が「465,7百万円」です。
出典:Portfolio Dataポートフォリオデータ 森トラストリート投資法人
投資物件の詳細を確認していくと、ホテル需要が高い東京23区内のホテルを中心に投資しています。
特に、インターナショナルブランドである「Hilton」などのトップブランドに投資しているのが特徴です。
上記のように、エリアやインターナショナルブランドを中心に投資をすることで、競合との差別化を行い、リスク分散を行ってきました。
しかし、インバウンドの減少など観光業が新型コロナウイルスの影響から脱していない現状では、リスク分散もうまく機能していないのが現状と言えます。
森トラストリート投資法人には、以下の3つの特徴があります。
上記の特徴について詳しく解説していくので、内容をよく確認してから、投資するかどうかの判断を行ってください。
森トラストリート投資法人は、オフィス・ホテルを中心としたの総合型J-REITです。
オフィス・ホテルに特化している理由としては、日本の観光産業の成長のポテンシャルが高いことに着目し、今後も成長し続けていく業界であると判断したためです。
主に東京都心部を中心に高品質なオフィスビルや商業施設を保有しており、これにより安定した賃貸収入を確保しやすく、資産価値の向上も期待されています。
合併する前の森トラスト・ホテルリート設立当時、インバウンド需要の増加している状況の中で、オリンピックや万博などの開催も控えており、成長が期待できる産業であったため、ホテル特化型の投資法人を設立しました。
しかし、新型コロナウイルスが発生したことにより、インバウンド需要がほとんどなくなってしまう状況になっており、厳しい運用状況が続いています。
森トラストリート投資法人は以下の条件の物件を中心に投資しています。
上記のようなオフィス・ホテルを中心に投資をすることで、よりインバウンド需要を取り込むことを目指しています。
先ほど厳しい運用状況とは述べましたが、こういった条件を定めて厳しく物件を選定していることで、苦しい状況でも分配金を支払うことができているのも事実です。
森トラストリート投資法人は、「森トラスト」および「森トラスト・ホテル&リゾーツ」をスポンサーにしており、2社のサポートを最大限活かした運用をしています。
その特徴とは以下の3つです。
上記のように、森トラストグループが万全のサポート体制を構築しているため、安定した運用が可能になっています。
結論から言うと、現在新型コロナウイルスの影響をじかに受けています。
実際、利回りや分配金はもとの水準まで回復しておらず、まん延防止等重点措置が適用されるとホテルの稼働率が低調になってしまっていました。
しかし、2024年6月7日時点では、まん延防止等重点措置は解除されていることもあって、ホテルの稼働率は回復傾向です。
今後インバウンド需要がある程度回復してくると、さらに稼働率もよくなり、賃料収入が増えてくることが見込めます。
投資法人の概要は以下になります。
会社名 |
森トラストリート投資法人 |
設立日 | 2001年1月 |
執行役員 | 内藤 宏史 |
本社住所 | 東京都港区虎ノ門四丁目3番1号 |
また、運用会社の森トラスト・アセットマネジメント株式会社の概要は以下のとおりです。
会社名 |
森トラスト・アセットマネジメント株式会社 |
設立日 | 2000年2月28日 |
資本金 | 4億円 |
代表者名 | 内藤 宏史 |
本社住所 | 東京都港区虎ノ門四丁目3番1号 城山トラストタワー34階 |
森トラストリート投資法人は、オフィス・ホテルを中心としたの総合型J-REITです。
そのため、新型コロナウイルスの影響を大きく受けており、利回りや価格、分配金も減少している状況です。
とはいえ、徐々に回復傾向にあるなど、新型コロナウイルスの影響から少しずつ脱しています。
そこで、この記事では、森トラストリート投資法人の運用状況や新型コロナウイルスの影響などについて詳しく解説していきました。
森トラストリート投資法人へ投資を検討している方は、この記事を参考にしてください。
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