「J-REITはどんな種類の不動産に投資しているの？」

「最近物流系のJ-REITが増えているみたいだけど何がいいの？」

など、J-REITがどういった投資商品なのかを知りたいという人も多いと思います。

J-REITは、不動産投資法人が様々な不動産に投資を行い、得た利益を投資家に分配金として支払う投資商品です。

J-REITには、ひとつの用途に集中して投資を行う単一用途特化型、複数の用途に投資を行う複数用途型、用途を限定しない総合型の3種類があります。

中でも単一用途特化型は、投資する不動産の用途によって特徴が異なります。

最近では単一用途特化型の中でも物流施設特化型J-REITが人気です。

今回は、J-REITの仕組みと物流特化型J-REITについて解説します。

※本記事はPRを含みます。

 J-REITに投資を始める前にまずはJ-REITの仕組みを理解することが重要です。

ここでは、J-REITの3つの特徴、

• 様々な用途の不動産に投資
• 投資方法は3つ
• 利益を分配金として払う

について解説します。

J-REITは、不動産に特化した上場投資信託です。

東京証券取引所に上場しているので証券口座があれば誰でも購入できます。

運営する不動産投資法人は、オフィスビル、商業施設、ホテル、投資マンション、物流施設、データセンターなど様々な用途の不動産に投資を行っています。

J-REITの投資方法は、単一用途特化型、複数用途型、総合型の3つです。

単一用途特化型は、ひとつの用途の不動産に特化して投資を行います。

投資する不動産の用途によって、収益性が高い、景気に左右されないといった特徴が出やすいです。

複数用途型は、オフィスビルと住居系など複数の用途を組合せて投資を行います。

複数の用途に投資を行うことで分散投資の効果があるので安定した収益が見込めます。

総合型は用途を特定せずに状況に応じて最適な不動産へ投資を行う方法です。

不動産投資法人の手腕によって業績が大きく変わるので、選ぶ際には運用実績や株価のチャートをチェックする必要があります。

J-REITを運営する不動産投資法人は、投資家から集めた資金や借入金を活用して不動産投資を行い、得た利益は、投資家に分配金として支払います。

J-REITの分配金利回りは、年率3%台～6%台が中心です。

不動産投資法人は一般の法人とは違い、利益の90%を分配金として支払うなどの条件を満たすと法人税を支払わなくてよいといった税制優遇を受けることができます。

J-REITは他の法人と比べると分配金を出しやすい仕組みになっていると言えます。

J-REITの投資方法のうち、投資する用途によって特徴が出やすいのが単一用途特化型です。

単一用途特化型を購入する場合は、オフィスビル、商業施設、住居系、物流など何の用途に投資しているJ-REITなのかを把握しておく必要があります。

ここでは単一用途特化型J-REITにおける用途別の特徴、

• オフィスビル・商業施設
• 住居系
• 物流

について解説します。

J-REITの投資先として一番多いのがオフィスビルで投資先全体に占める割合は約40%、商業施設で約16%です。

オフィスビルや商業施設は、住居系などと比べると家賃設定が高いので収益が上げやすいのが特徴です。

そのため、景気拡大局面では価格が大きく上昇しやすく、キャピタルゲインを狙いやすくなります。

一方でリーマンショック時やコロナウィルスショック時には他の用途のJ-REITと比べて大きく価格を下げたように景気後退局面では価格の下落リスクがあります。

住居系は全体の約14%となっています。

オフィスビルや商業施設と比べると収益面では劣りますが、住居系の家賃は景気の影響を受けにくいので景気後退局面でも価格が安定しています。

価格の上昇を狙うよりも長期的に安定した収益を得たい人におすすめです。

物流型J-REITはオフィスビルに次いで約21%を占めています。

ネット通販の拡大による物流施設のニーズが増えていることもあり、年々参加するJ-REITが増えています。

物流型は、オフィスや住居系と比べると開発期間が短く、費用も安く、管理事務に手間が掛からないのも参入しやすい理由と言えます。

テナントが1社になることが多く、契約も長期になるので安定した収益を得られる、オフィスビルや商業施設特化型と比べると景気の影響も受けにくいのが特徴です。

ただ、1社に依存することになるので、テナントとの契約が切れた際は大きく収益性を損なう可能性があります。

物流施設特化型J-REITは、ネット通販市場の拡大による需要増などの後押しもあり、2012年時点では2銘柄だったのが、2024年時点では9銘柄に増えています。

分配金利回りは3%～5%台ですが、景気の影響を受けにくいので長期的に安定した収益が得られると購入を検討する人も多いです。

ここでは、物流施設特化型J-REITについて抑えておきたい4つのポイント、

• J-REITが保有するのは先進的な物流施設
• ネット通販市場の拡大で需要増
• 利益超過分配がある
• 外資系が強い

について解説します。

J-REITが保有するのは先進的な物流施設です。

近年では、物流施設は単に保管するだけでなく、梱包や流通加工などを行う必要があるため、施設も大型化や多機能化が進んでいます。

又、荷主企業に変わって最適な物流提案を行うサード・パーティー・ロジスティクス（3PL）事業も拡大しており、AIなどの最先端技術の導入も行われています。

物流施設特化型のJ-REITは、テナントが1社になることが多いので退去リスクが投資家にとっては懸念点です。

しかし、コロナウィルスショックによるネット通販市場の拡大による需要増によってそのリスクも小さくなり、投資家も投資しやすい用途に変わりつつあります。

J-REITでは、不動産投資法人が得た利益を分配金として投資家に配当しています。

物流施設特化型のJ-REITは、分配金以外にも利益超過分配があるのが特徴です。

利益超過分配は、利益から配当する分配金とは別に利益以外を原資として配当する方法で、分配金以外の収益が得られるというのも物流施設特化型のメリットと言えます。

物流施設特化型のJ-REITは、外資系が強いのが特徴です。

J-REITの多くは、日本の商社や大企業をスポンサーとしていますが、現在上場している物流施設特化型9銘柄のうち、外資系はGLP投資法人、ラサールロジポート投資法人、日本プロロジスリート投資法人など外資系が3社もあります。

三菱地所物流リート投資法人は、大手不動産会社の三菱地所がスポンサーの物流施設特化型J-REITです。

ここでは、三菱地所物流リート投資法人の3つの特徴、

• 三菱地所投資顧問株式会社が運用する不動産投資信託
• 主要対象は物流施設
• JCRから「AA」の高格付

について解説します。

三菱地所物流リート投資法人は、三菱地所投資顧問株式会社が運用する不動産投資信託です。

三菱地所投資顧問は、三菱地所が100%株主で三菱地所のグループ各社とのシナジーを活かしてファンド運営を行っています。

三菱地所物流リート投資法人の投資主要対象は物流施設です。

しかし、ポートフォリオの20%以内で工場、研究開発施設及びデータセンター等の産業用不動産にも投資を行っています。

特化型でありながら複合型のような分散投資の効果も期待できるのも三菱地所物流リート投資法人の特徴と言えます。

国内大手の不動産会社である三菱地所がスポンサーということもあり、国内大手格付け会社であるJCRから「AA」の高格付けを取得しています。

三菱地所投資顧問株式会社の詳細情報は以下の通りです。

J-REITは、不動産に特化して投資を行っている上場投資信託で、家賃収入がメインの比較的安定した運営が期待できるだけでなく、高い分配金利回りが魅力の投資商品です。

中でも、ネット通販市場の拡大により需要が増している物流施設に投資を行う物流施設特化型J-REITの人気が高まっています。

今回ご紹介した三菱地所物流リート投資法人は、大手不動産会社三菱地所がスポンサーでJCRの格付けもAAと高く、初心者でも安心して購入できます。

これからJ-REITを始めようと考えている人は、物流施設特化型のJ-REITに注目してはいかがでしょうか。