海外リートとJ-REITの違いを紹介!投資のプロが特徴からおすすめのリートまで徹底解説!

「海外のREITとJ-REITってどんな違いがあるの?」

「海外のリートに投資をしたいけどどうやって購入すれば良いの?」

など、海外のリートに興味を持つ投資家が増えています。

リートは、米国発祥の不動産に特化した上場投資信託です。

リートを運営する不動産投資法人は、投資家や金融機関から借り入れをし、集めた資金を不動産に投資を行って得た利益を投資家に分配します。

日本でも2001年にJ-REITという名称でリート市場が開設されましたが海外リートとは違う点も多いです。

以前は日本でも海外リートを買うことができましたが、現在は海外リートを取り扱う証券会社が無く、海外リートに投資したい場合は国内ETFや投資信託などのファンドを購入する必要があります。

今回は、海外リートとJ-REITの違い、おすすめの海外リートを活用したファンドについて解説します。

【監修者】青柳 雄太郎

 

株式会社BrightReach(ブライトリーチ)代表取締役。 大手コンサルティングファームでの経営コンサルタント、不動産投資ファンドでのファンドマネージャー、 外資系生命保険会社での経営企画部門を歴任し、現在に至る。 生命保険・損害保険・不動産仲介・不動産売買・人材紹介事業を展開。 会社経営を行いながら、年間100件以上の個人や法人の資産運用・ライフプランニング・

保険見直し・ 不動産取引のコンサルティングを行っている。 宅地建物取引士。 慶應義塾大学理工学部卒。

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  • 上場企業が運営しているため、運営会社の倒産リスクが比較的少ない
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リートとは

リートは不動産に特化した上場投資信託です。

リートを運営する不動産投資法人は、オフィスビルや商業施設、投資マンション、ホテル、倉庫などの不動産に投資を行い、家賃収入や不動産の売買によって得た利益を投資家に分配します。

1960年に米国で創設されたのが最初です。

米国リートも創設当初は現在のJ-REITのように不動産投資法人の代わりに資産運用会社が運営する外部運用型でしたが、1986年以降は法改正によって自社で開発行為などができる内部運用型へ移行しています。

米国や日本以外にもフランスや英国を中心としたヨーロッパ各国、豪州などでもリートの運用が行われています。

海外リートとJ-REITの違い

海外のリートとJ-REITでは運用の仕方に違いがあります。

ここでは海外リートでも一番市場の大きな米国リートとJ-REITの違い、

  • J-REITよりも投資先が多様
  • 開発行為や自社運営も可能
  • 従業員の雇用ができる

について解説します。

J-REITよりも投資先が多様

海外リートは、米国で1960年、ヨーロッパではオランダが1969年、豪州では1971年からと非常に歴史があります。

特に米国リートは60年を越える長い歴史があり、2024年時点において世界REIT時価総額の約6割程度を占める巨大市場です。

J-REITではリートとしてはオーソドックスなオフィスビルへの投資が約40%を占めていますが、米国リートでは、オフィス25%、産業施設16%、貸倉庫やデータセンター、医療施設などを含めたその他すべて10%以下などJ-REITと比べると投資先が多様です。

開発行為や自社運営も可能

J-REITは、外部運用型なので不動産投資法人は直接実務を行うことが出来ないため、資産運用については資産運用会社が行っています。

米国リートも創設当初は外部運用型でしたが、1986年の法改正以降は自社で開発行為や自社で不動産の運営を行うことができる内部運用型が主流となっています。

日本のJ-REITは自社運営を行うことができないので経営のための箱といったイメージに近いですが、米国リートは自ら不動産の開発行為を行うことができるなど、税制優遇を受けられる不動産会社といったイメージが強いです。

従業員の雇用ができる

J-REITでは、基本的には従業員の雇用は法律で認められていません。

米国ではリートが不動産会社の運営を行うことができるので直接従業員の雇用を行うことが可能です。

海外の国別リートの特徴

ここでは海外リートを代表して米国リートと豪州リートの特徴について解説します。

米国リート

米国リートの時価総額は2023年3月時点で169.8兆円を越えています。

2位のJ-REITが14.9兆円なのでおよそ11.4倍です。

米国では投資対象としてのリートの信頼度は高く、主要株価指数のS&P500にもREITが採用されています。

近年は、デジタルトランスフォーメーションが発展したことからデータセンター、産業施設、インフラストラクチャーへの投資が増加しています。

他にも刑務所REITや無線通信アンテナREIT、屋外広告板REITなどユニークなREITが多いのも米国リートの特徴です。

豪州リート

豪州リートは2023年3月時点において時価総額は日本に続く第3位の12.2兆円です。

創設当初はリートではなく、上場プロパティ・トラスト(LPT)の名称で呼ばれていましたが2008年に他国に合わせてA-REITと名称を変更しています。

投資先は、商業施設が中心ですが、オフィスビル、産業施設、ホテル、住宅、ヘルスケアの他にガソリンスタンドなどがあります。

海外リートのリスク

現在は直接海外リートを購入することはできませんが、海外リートに投資をしている国内ETFや投資信託に投資する場合は海外特有のリスクがあることを知っておく必要があります。

海外リートのリスクとして注意したいのは、カントリーリスク、為替リスクです。

カントリーリスクとは、投資対象の国や地域で戦争の勃発、クーデターによる政権交代、国債のデフォルトなど、政治や経済の状況の変化によって投資商品の資産価値に大きな変化が起こることを言います。

又、ロシア・ウクライナ戦争でロシアのルーブルが一時的に大きく下落しましたが、その国の通貨が下がると投資商品であるリートの価値も下がります。

海外リートは国内ETFや投資信託での運用がおすすめ

現在海外リートに直接投資をする手段がないので、海外リートに投資するためには、海外リートを活用した国内ETFや投資信託を購入するしかありません。

海外リートを活用した国内ETFや投資信託には、収益性の高い商品が多い、日本以外に分散投資ができるといったメリットがあります。

中でも、成長性、市場規模の大きい米国リートを取り扱ったファンドの人気が高いです。

為替リスクが怖くて投資が出来ないという人には為替ヘッジありの商品もあります。

2021年騰落率上位の海外リート・ファンド

2021年はコロナウィルスショックによる世界の景気が回復に向かい、他の先進国株式や国内REITと比較しても、海外不動産投資信託(REIT)型ファンドが騰落率50.4%と断トツのトップになっています。

ここでは2021年騰落率の海外リート・ファンドのベスト3、

  • ワールド・リート・セレクション(米国)<愛称:十二絵巻>
  • フィデリティ・USリート・ファンドB(為替ヘッジなし)
  • ダイワ米国リート・ファンド(毎月分配型)為替ヘッジなし

について紹介します。

1位「ワールド・リート・セレクション(米国)<愛称:十二絵巻>」

ワールド・リート・セレクション(米国)は、岡三証券が運用する投資信託です。

毎月決算型で為替ヘッジはなしなので為替リスクを受けます。

ワールド・リート・セレクションというネーミングですが約96%が米国リートへ投資を行っています。

2021年の1年間の騰落率は62.8%の上昇です。

2位「フィデリティ・USリート・ファンドB(為替ヘッジなし)」

フィデリティ・USリート・ファンドB(為替ヘッジなし)は、フィデリティ投信が運用する投資信託です。

毎月決算型で為替ヘッジはなしなので為替リスクを受けます。

基本的には米国リートへの投資を行い、FTSE Groupが発表する米国リートの代表的な指数であるFTSE NAREIT Equity REITs インデックス(税引前配当金込/円ベース指数) に準じた投資成果を目指しています。

2021年の1年間の騰落率は58.4%の上昇です。

3位「ダイワ米国リート・ファンド(毎月分配型)為替ヘッジなし」

ダイワ米国リート・ファンド(毎月分配型)為替ヘッジなしは、大和アセットマネジメントが運用する投資信託です。

毎月決算型で為替ヘッジはなしなので為替リスクを受けます。

基本的には米国リートへの投資を行い、米ドル建資産のポートフォリオの配当利回りがFTSE NAREIT エクイティREIT・インデックスの配当利回り以上となることを目指しています。

2021年の1年間の騰落率は57.9%の上昇です。

まとめ

リートは、米国発祥の不動産に特化した上場投資信託です。

海外リートは、J-REITよりも歴史が古く、米国、豪州、欧州などで運用されています。

オフィスビルが中心のJ-REITとは違い、ヘルスケアやデータセンターなど幅広い不動産への投資が海外リートの魅力です。

中でも世界の時価総額の約6割を占める米国リートの人気が高く、国内ETFや投資信託にも広く取り入れられています。

日本では現在海外リートを直接購入することが出来ないので、海外リートに投資したい場合は国内ETFや投資信託を購入しましょう。

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  • 上場企業が運営しているため、運営会社の倒産リスクが比較的少ない
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