海外不動産投資はリスクが高くて失敗する?プロ投資家が魅力とデメリットを徹底解説!

「海外不動産が儲かるって聞いたけど、どうやって初めて良いかがわからない」

「同じ不動産に投資をするなら少子高齢化の日本よりも人口が増えている海外に魅力を感じる」

など、人口減少が進む日本よりも海外不動産に魅力を感じる人が増えています。

海外不動産は、大きなキャピタルゲイン(売却益)や高い利回りが魅力のある不動産投資です。

日本よりも経済成長が期待できる海外の不動産に投資をすることで大きな利益が期待できます。

海外不動産と言っても、米国をはじめフィリピン、マレーシア、シンガポールといった東南アジアの新興国への投資など多くの選択肢があります。

海外不動産投資はメリットも多いですが、為替や政治問題など様々なリスクがあるので投資をする前にはリスクを理解しておくことが重要です。

今回は、海外不動産投資のメリット・デメリットや購入方法について解説します。

【監修者】青柳 雄太郎

 

株式会社BrightReach(ブライトリーチ)代表取締役。 大手コンサルティングファームでの経営コンサルタント、不動産投資ファンドでのファンドマネージャー、 外資系生命保険会社での経営企画部門を歴任し、現在に至る。 生命保険・損害保険・不動産仲介・不動産売買・人材紹介事業を展開。 会社経営を行いながら、年間100件以上の個人や法人の資産運用・ライフプランニング・

保険見直し・ 不動産取引のコンサルティングを行っている。 宅地建物取引士。 慶應義塾大学理工学部卒。

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海外不動産投資が注目を集める3つの理由

日本の不動産よりも高収益が期待できる海外不動産に注目が集まっています。

ここでは、海外不動産投資が注目を集める3つの理由、

  • 価格上昇によるキャピタルゲインが狙える
  • 人口増加をしている国が多い
  • リスク分散になる

について解説します。

価格上昇によるキャピタルゲインが狙える

日本でも戦後の高度成長時代には不動産価格が大きく上昇した時期がありましたが、現在は少子高齢化による人口の減少によって首都圏など一部の地域を除いて不動産価格は下落傾向にあります。

一方で、フィリピンやマレーシア、インドネシアなどの東南アジアの新興国では、戦後の日本と同様に経済成長を続けており、住宅価格の上昇が期待できます。

新興国などの経済成長が期待できる国の不動産を購入することで、価格上昇によるキャピタルゲインが狙えるという訳です。

人口増加をしている国が多い

経済成長を続けている国の多くは、経済の成長に比例して人口も増加しています。

人口が増加すれば、住宅の需要も増えるので不動産価格や家賃が上昇します。

現在の日本は、物価上昇も小さく、特に家賃は値上げが難しい状況です。

海外不動産投資であれば、価格情報だけでなく、家賃の上昇による利回りのアップも期待できます。

リスク分散になる

日本の不動産に投資をするということは、日本にすべてを賭けている状態です。

日本の借金とも言える国債の発行残高は2022年度末には1,026兆円になると言われています。

日本円しか持っていないという状態は、将来的に大きなリスクです。

海外不動産に投資をして日本円以外の資産を持っておけばリスク分散することができます。

海外不動産投資の3つのリスク

大きなリターンが期待できる海外不動産投資ですがリスクが多いのも事実です。

ここでは、海外不動産投資の3つのリスク、

  • 為替リスク
  • カントリーリスク
  • 物件の未完成、竣工遅延リスク

について解説します。

為替リスク

海外不動産に投資をする上で大きな影響を受けるのが為替です。

海外不動産は米ドルで購入するケースが多いですが、円高になると円建ての資産価値は下がり、円安になると伝建ての資産価値は上がります。

いくら値上がりしても円高になってしまうと、円で受け取る場合は価値が下がることになるので利益が相殺されてしまうことになります。

カントリーリスク

海外不動産投資で最も怖いのがカントリーリスクです。

カントリーリスクには、政治や経済だけでなく、戦争やクーデターなどがあります。

海外では政権が変わると法律が大きく改正されるケースもあり、不動産に関する法律や税制がいきなり変わってしまい、最悪の場合は、財産の差押えや没収をされることもあります。

海外不動産投資を行う場合はカントリーリスクの低い国を選ぶのも重要なポイントです。

物件の未完成、竣工遅延リスク

海外不動産では物件の未完成、竣工遅延リスクも大きな問題になることが多いです。

日本ではマンションなどの建築が大幅に遅れることは少ないですが、新興国では物件が未完成のまま放置される、工期が大幅に遅れるといったことが頻繁に起こります。

せっかく購入したのに運用ができないといったケース多く、仲介してもらう不動産会社やエージェント選びが重要になります。

海外不動産投資で成功が難しい3つの理由

大きな利益が期待できる海外不動産投資ですが、日本で不動産投資をするよりも成功するのが難しいのも事実です。

ここでは、海外不動産投資で成功が難しい3つの理由、

  • 融資が受けにくい
  • 管理が難しい
  • 節税スキームが使えなくなった

について解説します。

融資が受けにくい

不動産投資では、ある程度の規模の不動産を購入するためには金融機関から融資を利用するケースが多いです。

しかし、金融機関から融資を受けるためには、年収や自己資金など一定の条件を満たす必要があります。

特に海外不動産においては、融資をしている金融機関が少なく、条件も厳しくなるので融資が受けにくいです。

融資が受けられる場合でも、物件価格の60%に抑えられる、自己資金を30%程度要求されるといったケースもあります。

管理が難しい

海外不動産の場合は、実際に物件を見ることも出来ないケースが多く、物件の管理が難しいです。

日本で不動産投資をする場合は、管理会社の評判などある程度調査することができますし、自分で管理することもできます。

しかし、海外不動産投資の場合は、管理についてはすべて現地の管理会社に任せるしかありません。

日本で不動産投資を行うよりもリスクが高いという点には注意が必要です。

節税スキームが使えなくなった

海外不動産が流行した背景には、減価償却を活用した節税スキームがあります。

節税スキームは、海外不動産の減価償却費(マイナス)を日本での給与所得と損益通算することで所得税の支払いを減らすことができるといったものです。

しかし、2020年の税制改正で2022年の確定申告から海外不動産の減価償却費は計上できなくなり、節税スキームが使えなくなりました。

節税を考えて海外不動産投資を検討していた人は注意が必要です。

海外不動産を購入する方法

では、実際に海外不動産を購入するにはどうすれば良いのでしょうか。

ここでは、海外不動産を購入する3つの方法、

  • 海外不動産を取り扱う日本の不動産会社に依頼
  • 現地の不動産会社に依頼
  • 海外不動産に詳しい専門家に依頼

について解説します。

海外不動産を取り扱う日本の不動産会社に依頼

海外不動産を購入する方法として一番安心できるのが日本の不動産会社への依頼です。

日本語が通用するので契約についても詳しく確認することができます。

不動産会社によってはセミナーや個別相談会などを開催しているので、いきなり購入するのが心配だという人は一度参加してみると良いでしょう。

現地の不動産会社に依頼

現地の不動産会社に直接依頼することも可能です。

現地の不動産情報が載っているサイトやホームページを参考にし、直接連絡を取って購入の交渉を行う必要があります。

日本語のサポートをしていない企業も多く、英語ができないと交渉が難しいケースも多いので難易度は高めです。

海外不動産に詳しい専門家に依頼

海外不動産に詳しいファイナンシャルプランナーなどの専門家に依頼するのも一つの方法です。

海外不動産に詳しい専門家には、自身で海外不動産投資をいているケースも多く、ファイナンシャルプランナーであれば税制面でも頼りになります。

まとめ

少子化が進む日本では今後大きな成長が期待できないことから、高度成長が期待できる海外不動産投資の人気が高まっています。

海外不動産投資は、大きなリターンが期待できる反面、リスクもあるので投資は慎重に行う必要があります。

購入にあたっては、初心者のうちは海外不動産を取り扱っている日本の企業に依頼するのが安全です。

海外不動産はリスクも多いので、まずはセミナーなどに参加して海外不動産についてきちんと勉強をしてから始めましょう。

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不動産投資を始めようと検討している人であれば、複数の不動産会社のセミナーや説明会に参加して、条件を比較している人も多いのではないでしょうか?しかしどの不動産会社に話を聞いても、基本的にメリットの部分しか話しませんから、本当にその物件に投資をして大丈夫なのか確信を持てない人も多いでしょう。

不動産投資は数千万円単位のお金を借りて行う人が大半なので、条件の悪い物件をつかまされて、将来自己破産に追い込まれるなどの事態は絶対に避けたいはずです。そこでおすすめしたいのが、第三者視点でプロから不動産投資についてアドバイスがもらえる「Dr.マンション投資」です。


 
Dr.マンション投資は利用することで、以下のようなメリットが得られます。

  • 90戸の不動産投資をしているメガ大家でもある不動産投資家が監修
  • 今検討している不動産投資に関しての診断だけでなく、今後の考え方についてもアドバイスをもらえる
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  • 物件の悪い点の指摘でなく、良い点もフラットに教えてくれる

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