J-REITの配当利回りが高いって本当?投資のプロが仕組みや特徴を徹底解説!

「J-REITは配当利回りが高いって本当?」

「J-REITの配当の仕組みが知りたい」

 J-REITに投資をしようと検討している方の中には、上記のような疑問や要望を抱えている方が少なくありません。

では、実際にJ-REITは高利回りなのでしょうか?

結論から言うと、株式投資などと比較してJ-REITの配当利回りは高いです。

この記事では、J-REITの高利回りである理由やJ-REITの配当の仕組みについて解説します。

J-REITに投資しようと検討している方は、この記事を参考にしてみてください。

【監修者】青柳 雄太郎

 

株式会社BrightReach(ブライトリーチ)代表取締役。 大手コンサルティングファームでの経営コンサルタント、不動産投資ファンドでのファンドマネージャー、 外資系生命保険会社での経営企画部門を歴任し、現在に至る。 生命保険・損害保険・不動産仲介・不動産売買・人材紹介事業を展開。 会社経営を行いながら、年間100件以上の個人や法人の資産運用・ライフプランニング・

保険見直し・ 不動産取引のコンサルティングを行っている。 宅地建物取引士。 慶應義塾大学理工学部卒。

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J-REITと配当の仕組み

J-REITは、複数の投資家から集めた資金を活用して、オフィスビルやマンション、商業施設などの不動産を買ったうえで、投資法人が運用し、得た家賃収入や売買益を投資してくれた投資家に分配する投資商品です。

多数の投資家から資金を集めるため、個人では投資出来ないようなビルなどの高額な不動産に投資が出来ます。

また、基本的に配当の原資となる収益の中心が家賃収入になるため、安定しているのが特徴です。

J-REITは株式と比べると配当利回りが高い

J-REITは株式と比べると、高利回りです。

実際にJ-REITが高利回りであることは、一般財団法人不動産証券化協会が公表している「J-REIT分配金利回り(10年間)」を確認すれば分かります。

出典: J-REIT分配金利回り(10年間)一般財団法人不動産証券化協会

上記の表からもわかるように、J-REITの利回りは長期金利(10年国債利回り)、東証1部株式配当利回りと比較して、非常に高いです。

具体的には、東証1部株式配当利回りが「2%前後」を推移しているのに対して、J-REITは「3%〜4%前後」で推移しています。

このように、J-REITは株式や国債と比べると高利回りであるため、投資商品としておすすめです。

J-REITの配当が高利回りである理由

J-REITが高利回りである理由は以下の3つです。

  • 法人税を免除する仕組みがある
  • 不動産価格が上昇している
  • 利回りが安定している

上記の理由について詳しく解説していくので、内容をよく確認してJ-REITに投資するかを判断してください。

J-REITの配当が高利回りである理由1.法人税を免除する仕組みがある

J-REITには「利益の90%超を配当する」条件を満たすことで、ほとんど法人税がかからないという仕組みがあり、内部留保を確保せずに配当する投資法人が多いです。

そのため、株式などと比較してJ-REITの配当利回りは高い傾向にあります。

一方で、株式の場合は、利益を法人税や内部留保の確保などに利用するため、配当金が利益の90%を超えることはほとんどありません。

J-REITの配当が高利回りである理由2.不動産価格が上昇している

2013年から続いている金融緩和政策により、低金利が続いていることも、利回りに影響を与えています。

金融緩和政策によって不動産市場に余剰資金が流入し、不動産価格が上昇しているためです。

実際に、国土交通省が2022年4月28日に公表している「不動産価格指数」を確認してみましょう。

まずは住宅用不動産の不動産価格指数です。

出典:不動産価格指数(2022年4月28日)国土交通省

上記のグラフからもわかるように、2013年から住宅総合の不動産価格指数も上昇しています。

つぎに、商業用不動産の不動産価格指数を確認していきましょう。

出典:不動産価格指数(2022年4月28日)国土交通省

J-REITの投資対象であるオフィスや店舗などを確認しても、右肩上がりで不動産価格が上昇していることが分かります。

不動産価格が上昇することで、含み益が発生している投資法人が多いため、分配金が高くなり、利回りが高くなっています。

J-REITの配当が高利回りである理由3.安定している

J-REITの仕組みで説明したように、J-REITの分配金の原資は家賃収入がメインです。

家賃収入は、テナントや入居者が退去しないかぎり、収入がなくなることはありません。

特に、テナントやオフィスは一度入居すると、比較的長期間入居するという傾向があります。

このように、安定した収入が見込めることから、分配金が下がりにくいため、利回りが変動しにくいです。

J-REITの特徴

J-REITは他の投資商品にはない以下の5つの特徴があります。

  • 換金性が高い
  • 少額でも投資が出来る
  • 複数の投資先に投資出来る
  • インフレの影響を受けにくい
  • プロが運用する

上記の特徴をよく理解したうえで、内容をよく確認してJ-REITに投資する際の参考にしてください。

J-REITの特徴1.換金性が高い

J-REITは株式と同じように、証券市場で購入出来ます。

証券市場で取引されているため、オンラインの取引が可能です。

したがって、好きなタイミングでJ-REITを購入出来て、売りたいタイミングで売却出来ます。

一方で、通常の不動産投資は、購入するのも売却するのも時間がかかるため、換金性は低いです。

例えば、不動産を売却しようとすると、1ヶ月〜3ヶ月程度の時間がかかります。

特に、ビルや商業施設などの高額な物件になればなるほど、売却に時間がかかってしまうため、換金性は非常に低いです。

そのため、いざというときに、すぐに換金出来るのが、J-REITの大きな特徴の一つです。

J-REITの特徴2.少額でも投資が出来る

J-REITは、1口の価格が数万円〜100万円程度で取引がされています。

例えば、投資法人みらいの場合は、「5万500円(2022年5月9日時点)」で購入することが可能です。

一方で、通常の不動産投資は、数万円で投資出来ません。

築年数が経過している古民家を購入するにも、100万円以上の費用がかかります。

また、諸経費だけでも100万円以上の金額が必要になるケースも多いです。

このように、少額の投資金額でも高額な不動産に投資出来るのはJ-REITの大きなメリットと言えます。

投資資金があまりない方でも投資出来るので、おすすめの投資商品になります。

J-REITの特徴3.複数の投資先に投資出来る

J-REITは、投資家から資金を集めた投資法人が複数の不動産に投資をしています。

例えば、トーセイ・リートの場合は、ホテル、商業施設、住宅などの多数の種類の不動産に投資をしています。

また、投資している物件数は52物件を超えており、トーセイ・リートを購入することで、分散投資が可能です。

このように、J-REITを購入することで、多数の投資先に投資が可能なため、J-REITに投資するだけで分散投資が出来ます。

分散投資をすることで、リスク分散が可能なため、J-REITは安定した運用が可能です。

また、J-REITは一口あたりの金額が少額であるため、少ない金額で複数の投資先に投資することも出来ます。

このように、J-REITはリスク分散がしやすい投資であるため、投資初心者でもおすすめの投資です。

J-REITの特徴4.インフレの影響を受けにくい

J-REITの投資対象は不動産になります。

不動産は、物価上昇に合わせて不動産価値が上がっていく傾向があるため、インフレに強いことが特徴です。

ただし、物価が上昇したことにより、家賃収入が減少するなどの事態になってしまうと、配当金が減少してしまうリスクがあります。

J-REITはインフレに強い投資ではありますが、リスクがあることも覚えておいてください。

J-REITの特徴5.プロが運用する

J-REITは、不動産投資の専門家が投資する物件を決めて運用します。

実績やノウハウを持っている会社が運用するため、安定した運用が可能です。

また、物件の管理や維持も投資法人が行うため、手間や経費もかかりません。

一方で、通常の不動産投資の場合は、管理会社に管理を委託する管理委託料がかかり、自身で管理する場合は清掃などの手間もかかります。

このように、不動産のプロが運用してくれるため、不動産投資の知識が乏しい初心者の方や本業が忙しくて物件の管理が出来ない方でも安心して投資することが可能です。

まとめ

J-REITは、株式投資よりも配当利回りが高く、少額で投資出来ます。

しかし、特徴をよく理解せず、始めてしまうのは危険です。

特徴を理解して、J-REITに投資するかどうかを慎重に検討する必要があります。

そのため、この記事では、J-REITの配当利回りが高い理由やJ-REITの配当の仕組み、特徴について詳しく解説してきました。

J-REITに投資しようと検討している方は、この記事を参考にしてみてください。

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