「J-REITの購入を検討しているがどの銘柄を選んでよいのかわからない」

「物流施設特化型J-REITってどんなタイプのREITなの？」

など、投資先としてJ-REITに注目する人が増えていますが、中でも物流施設特化型J-REITの人気が高まっています。

J-REITは不動産投資に特化した不動産投資信託です。

J-REITを運営する不動産投資法人はオフィスビル、商業施設、ホテル、物流施設など様々な不動産に投資を行います。

不動産投資法人は投資家や金融機関の借り入れによって集めた資金を使って不動産投資を行い、賃貸や売買によって得た利益を投資家に分配します。

様々なタイプのJ-REITがありますが、景気の影響を受けにくく安定した運用が期待できる物流特化型J-REITは人気です。

今回は、J-REITの仕組みと選び方、物雄施設特化型J-REITの特徴について解説します。

※本記事はPRを含みます。

J-REITの購入を検討する前に、まずはJ-REITがどういった投資商品なのかについて仕組みを理解する必要があります。

ここでは、J-REITの仕組み、

• 対象不動産は様々
• 種類は3つ
• 分配金を配当

について解説します。

J-REITは、運営する不動産投資法人が投資家から集めた資金や金融機関から借りたお金を使って不動産投資を行い、家賃収入や不動産の売買によって得た利益を投資家に分配する仕組みです。

不動産投資法人は、オフィスビル、商業施設、ホテル、投資用居住マンション、物流施設、最近ではデータセンター、リゾートホテルなど様々な用途の不動産に投資を行っています。

J-REITは、投資の仕方によって単一用途特化型、複数用途型、総合型の3種類に分かれます。

単一用途特化型は、オフィスビルならオフィスビルと一つの用途に特化して投資する方法です。

オフィスビルや商業施設なら景気に左右されやすいが上昇局面では大きな利益を得やすい、投資用居住マンションや物流施設であれば景気の影響を受けずに安定した収益を得られるなど、用途の違いによって特徴があります。

複数用途特化型は、オフィスビルとホテル、オフィスビルと投資用居住マンションなど複数の用途に投資する方法です。

複数の用途に投資をしてリスク分散を行うことで安定した収益を目指します。

総合型は、特定の用途を決めずに投資する方法です。

その時点における適正な投資先を検討して投資を行います。

上手くいけば高い収益を上げることができますが、不動産投資法人の投資手腕に大きく左右されます。

J-REITは、不動産投資で得た収益を分配金として支払います。

株式の配当と比べてもJ-REITの分配金配当利回りは高めです。

一般的な法人の場合は利益に法人税が掛かりますが、不動産投資法人の場合は90%以上を分配金として支払うなど条件を満たすと法人税が免除されます。

そのため、J-REITは分配金を出しやすい仕組みになっているという訳です。

 J-REITを選ぶ際には、投資対象の不動産や投資方法、時価総額、分配金利回りなどチェックするべき項目がたくさんあります。

チェックするべきポイントをきちんと抑えた上で購入することがJ-REITで成功する秘訣です。

ここではJ-REITを選ぶ際のポイント、

• 投資対象の不動産
• 時価総額
• 分配金利回り

について解説します。

J-REITの投資対象の不動産には、オフィスビル、商業ビル、ホテル、投資用マンション、物雄倉庫など様々です。

最近では、データセンターやヘルスケア、リゾートホテルなど更に投資対象の幅が広がっています。

J-REITを運営する不動産投資法人の投資方法には、得意な用途に投資を行う単一用途特化型、複数の用途に投資する複数用途型、用途を選ばない総合型の3つのタイプがあります。

それぞれの用途やタイプによって収益性やリスク面の違いがあるので、自分の投資スタンスに合わせて銘柄を選ぶことが重要です。

J-REITは、長期的な運用を行うことで資産の拡大を行っており、運用期間の長いJ-REITは時価総額が年縁増えていくのが一般的です。

時価総額が大きいほど運用できる資産が増えるので、選択肢も増えて安定した運用がしやすくなります。

逆に開設から日数の経っていないJ-REITは、時価総額が小さいので運用が不安定になることが多いです。

しかし、時価総額の小さいJ-REITは運用実績が良ければ一気に資産が拡大する可能性もあります。

安定性を求めるなら時価総額の大きなJ-REIT、将来性を期待するなら時価総額の少ないこれからのJ-REITを選ぶと良いでしょう。

J-REITの一番の魅力はやはり安定した分配金利回りです。

分配金利回りは銘柄によって大きくことなりますが、3%台～6%台と他の金融商品と比べても高い利回りになっています。

オフィスビルや商業テナントは景気の影響を受けやすいですが、景気の上昇局面では価格が上がりやすい、分配金が増配になるので利回りも高くなります。

投資用マンションなどの住居系や物流施設は景気の影響を受けにくいですが安定した収益が期待できますが利回りは低めです。

利回りが高い銘柄に投資する場合は、その分リスクも高くなる点を理解しておく必要があります。

インターネット通販の発達で物流の重要度が増しており、投資先として物流施設を選択するJ-REITが増えています。

物流施設特化型J-REITは、開発費や維持管理費が安く、安定した運用が期待できるということで投資家の間でも人気が高まっています。

ここでは、物流施設特化型J-REITの特徴、

• 開発費や維持管理費が安い
• 償却年数が短い
• 長期的な運用が期待できる
• 分配金利回りは低め

について解説します。

物流施設は、オフィスビルや商業施設などと比べると開発費や維持管理費が安いのが特徴です。

又、他の用途と比べて管理業務が少なく、物流業界の慣習からテナント側が維持管理費を負担するのでオフィスや住居系と比べて費用負担が少なくなる傾向にあります。

物流施設の場合、郊外に建設されるので土地価格よりも建物価格の方が高いケースが多いです。

そのため、減価償却費が相対的に大きくなる傾向にあります。

又、償却期間は、オフィスビルが50年、居住用マンションが47年に対して物流倉庫は38年です。

償却期間が短くなるので毎年の減価償却費は高くなります。

減価償却費は、毎年の建物の劣化による価値の減少分を費用として計上することができます。

他の用途と比べて減価償却費用が多くなるので手元に現金が残りやすいのも物流施設の特徴です。

物流施設の場合、テナントの希望した施設を開発するケースが多いので、長期の賃貸借契約を結ぶ傾向にあります。

そのため、テナントから長期的に家賃収入を得ることができるので安定した運用が期待できます。

物流施設の場合、オフィスビルや商業施設のように景気に左右されることがないですがその分、分配金の利回りは低めに設定されていることが多いです。

収益性を求めるというよりは、長期的な資産運用を行うのに適したJ-REITと言えます。

ここでは、物流施設特化型J-REITの3選、

• 日本プロロジスリート投資法人
• GLP投資法人
• 日本ロジスティクスファンド投資法人

について解説します。

日本プロロジスリート投資法人は、プロロジス・グループをスポンサーの物流施設特化型J-REITです。

スポンサーのプロロジス・グループは、カリフォルニア州が本拠地とし、物流の開発や運営を行っています。

物流特化型J-REITでは最大規模の投資を行っており、2024年6月6日時点の時価総額は9,167憶円です。

JCRから高格付けの「AA＋」を取得しており、日本銀行が投資口約5％以上を保有しています。

GLP投資法人は、グローバル・ロジスティック・プロパティーズ・リミテッドの日本法人である日本GLP株式会社がスポンサーの物流施設特化型J-REITです。

グローバル・ロジスティック・プロパティーズ・リミテッドは物流施設の開発や運営において国際的に活躍をしており、amazonなどの世界的なeコマース企業にサービスを提供しています。

JCRから高格付けの「AA」を取得しており、日本銀行が投資口約5％以上を保有しています。

日本ロジスティクスファンド投資法人は、三井物産をスポンサーとする物流施設特化型J-REITです。

海外系の企業が多い物流特化型J-REITにおいて日本企業がスポンサーのJ-REITとなっています。

物流特化型J-REITとしては最も早い2005年5月に上場しています。

2024年1月期のポートフォリオの含み益は1,537億円とJ-REITでもトップレベルの実績です。

J-REITは、安定した運用と分配金利回りの高さが人気の不動産投資信託です。

運用する不動産投資法人は、投資家から集めた資金を活用して様々な不動産に投資を行い、家賃収入や不動産の売買によって得た利益を投資家に分配します。

銘柄を選ぶ際には、どういった不動産に投資を行っているか、時価総額はどのくらいあるか、分配金利回りはいくらかについてチェックする必要があります。

J-REITの投資対象は様々ですが、中でも物流特化型J-REITが人気です。

物流特化型J-REITは、景気の影響を受けにくく、安定した運用が期待できます。

J-REITの銘柄を選ぶ際には、物流特化型J-REITを検討してみてはいかがでしょうか。