「不動産投資をするのは怖いのでJ-REITの購入を検討している」

「J-REITを購入する場ビルオーナーになれるって本当？」

など、不動産投資の代わりにJ-REITの購入を検討している人が増えています。

不動産投資は比較的安定した収益を上げることができることで副業として人気の高い投資です。

しかし、不動産投資を始めるには多額の資金が必要なだけでなく、空室リスクや滞納リスクなど賃貸経営に手間暇が掛かります。

そこでおすすめしたいのがJ-REITです。

J-REITは、不動産に特化した上場投資信託なので、購入することで不動産投資を行うことができます。

運営する不動産投資法人は、オフィスビルや商業施設、ホテル、投資用マンション、倉庫など様々な不動産を行い、得た利益を投資家に分配します。

少額から始めることができ、オフィスビルに投資しているJ-REITを購入すれば間接的ですがビルオーナーになることも可能です。

今回は、J-REITの仕組みや魅力、人気のJ-REITインデックスファンドについて解説します。

※本記事はPRを含みます。

副業として人気の高い不動産投資ですが、多額の資金が必要なだけでなく、運用に手間暇が掛かる、空室や延滞リスクがあるなど、始めるのが難しい部分も多いです。

ここでは、不動産投資が難しい3つの理由、

• 多額の自己資金が必要
• 運用に手間暇が掛かる
• 長期空室や賃料の延滞リスク

について解説します。

不動産投資を始めるには、不動産投資ローンを使っても多くの自己資金が必要です。

ワンルームマンションだと100万～200万、アパートであれば1,000万以上の自己資金を準備しないといけません。

また、ある程度年収が高くないと不動産投資ローンの審査も厳しくなるのも不動産投資を始めるのが難しい理由と言えます。

不動産投資では、賃貸経営を行うことになるので、建物の維持管理や入居者からのクレーム対応、退去後の原状回復の打合せなど、運営に手間暇が掛かります。

サラリーマンが副業で不動産投資を行う場合は、仕事の最中に管理会社から電話が掛かってくることもあり、トラブルが発生すると本業に影響が出ることも多いです。

不動産投資では家賃でローンの返済を行うので家賃収入が非常に重要です。

そのため、空室や賃料の延滞があって家賃収入が入ってこないことは賃貸経営にとって大きなリスクとなります。

空室や賃料の延滞が長期化してローンが払えなくなると最悪の場合は自己破産しないといけないケースもあります。

J-REITは東京証券取引所に上場している不動産投資信託です。

運営している不動産投資法人は、オフィスビルや商業施設、ホテル、投資マンション、倉庫など様々な不動産に投資を行います。

オフィスビルに投資しているJ-REITを購入すれば、間接的ではありますが誰でもビルオーナーになることができます。

J-REITを購入する前にまずはJ-REITがどういったものかを理解しておく必要があります。

ここではJ-REITの仕組み、

• リートは米国発祥の不動産投資信託
• オフィスビルや商業施設など投資先は様々
• 一般の法人とは違い特別な税制優遇が受けられる

について解説します。

リートは、1960年に米国で発祥した不動産投資信託です。

リートの組成が始まったのは1963年ですが初めてニューヨーク証券取引所に上場したのは1965年になります。

創設当初は、信託や組合形式でしたが1976年に税制改革が行われて株式会社の登録が可能になったことで会社型が主流となりました。

米国のリート市場が大きく成長したのが1992年に登場したUP-REITです。

UP-REITはオーナーがリートに現物出資することで売却益を繰り延べるできる仕組みで、リートに優良な不動産が集まるようになったことでリート市場の拡大が一気に進むことになります。

2000年代に入るとリートを活用したETF（上場投資信託）が登場し、主要株価指数のS&P500に採用されます。

2021年3月末時点の米国リートの時価総額は109.8兆円です。

投資する不動産も多様化しており、米国リートは更なる市場の拡大が期待されています。

米国リートの投資先は、従来はオフィスぶりや商業施設、ホテル、投資マンションなど様々です。

昨今では、インフラストラクチャーやデータセンター、貸倉庫、森林など投資先は更に多様化しています。

一般の法人の場合は、事業を行って利益が出ると法人税を支払う必要があります。

一方でリートは、利益の大半を分配金に回すなどの要件を満たすと法人税を支払わなくて良いといった税制優遇を受けることができます。

リートは米国発祥ですが、日本でも2001年よりリート市場が創設されており、J-REITとして運用されています。

J-REITは、他の投資商品と比べて収益が安定しており、高い分配金利回りが期待できるなど魅力も多いです。

ここでは、J-REITの3つの魅力、

• 少額での分散投資ができる
• 収益が安定しているだけでなく高利回り
• 規模の拡大、多様化が期待される

について解説します。

不動産投資であれば、複数の不動産に投資をするには多額の資金が必要です。

しかし、J-REITは不動産投資法人が投資家から集めた資金と借入金を使って、複数の不動産に投資をすることで分散投資を行っています。

J-REITは数万円から購入することができるので、少額での分散投資が可能です。

不動産投資は、他の事業と比べて定期的に家賃収入を得ることができるので安定した収益を得ることができます。

J-REITはその安定した不動産に投資を行っており、他の法人と比べて税制優遇を受けられることで高利回りを実現しています。

J-REITは、短期的な利益ではなく、長期的な視点で規模の拡大を目指しています。

ファンドの組成当初は資金も少ないので不動産もたくさん購入できませんが、規模が拡大するに伴って複数の用途の不動産へ投資ができるようになるので多様化が期待できます。

J-REITを通じてビルオーナーになりたいならMHAM　J-REITインデックスファンド愛称：ビルオーナーがおすすめです。

オフィスビル特化型の日本ビルファンド投資法人やジャパンリアルエステイト投資法人をポートフォリオの上位に組み入れられており、オフィスビルへの投資が行えます。

ここでは、MHAM　J-REITインデックスファンド愛称：ビルオーナーの3つの特徴、

• アセットマネジメントOneが運用
• 毎月決算型と年1回決算型がある
• 東証REIT指数（配当込み）の動きに連動する投資成果を目指す

について解説します。

MHAM　J-REITインデックスファンド愛称：ビルオーナーはアセットマネジメントOne運用している投資信託です。

アセットマネジメントOneは、016年にDIAMアセットマネジメント、みずほ信託銀行（資産運用部門）、みずほ投信投資顧問、新光投信が統合してできた資産運用会社で、アジアでも最大級の運用資産残高があります。

MHAM　J-REITインデックスファンド愛称：ビルオーナーには、毎月の決算ごとに分配金が出る毎月決算型と年1回の決算時のみに配当金が出る年1回決算型があります。

毎月決算型は、価格の上昇よりも配当を重視、年1回決算型は、分配金が出た実績はなく価格の上昇を重視しています。

MHAM　J-REITインデックスファンド愛称：ビルオーナーは東証REIT指数（配当込み）の動きに連動する投資成果を目指しています。

東証REIT指数は東京証券取引所に上場しているREITの全銘柄の時価総額を加重平均して算出した指数で、市場に連動した動きをすることからETFや投資信託のベンチマークとしても利用されています。

アセットマネジメントOneの詳細情報は以下の通りです。

不当産投資をしたけど資金がない、運用が面倒だという人におすすめなのがJ-REITです。

J-REITであれば少額で不動産に投資をすることができるだけでなく、安定した値動きと高い分配金利回りが期待できます。

オフィスビル特化型のJ-REITに投資すればビルオーナーになることも可能です。

今回紹介したMHAM　J-REITインデックスファンド愛称：ビルオーナーはオフィスビル特化型がポートフォリオの中心ですが、倉庫型や投資先を限定しない総合型などにも投資しています。

安定した運用が期待できるので初心者にもおすすめの投資信託ですね。