J-REITの今後の見通しにコロナの影響はある?投資のプロがメリット・デメリットから選び方まで徹底解説!

「J-REITと不動産投資って何が違うの?」

「J-REITを購入するメリットやデメリットが知りたい」

など、資産形成の投資対象としてJ-REITについて興味を持つ人が増えています。

REITは、不動産投資法人が資金を出す投資家の代わりに不動産投資を行い、得た利益を投資家に分配する仕組みです。

REITは元々米国発祥ですが、2001年に日本版REITとしてJ-REITが誕生しました。

J-REITは他の金融商品と比べても分配金の利回りが年率2%~6%と高く、少額で購入できることから人気の金融商品です。

個人で行う不動産投資と比べると運用はプロが行う、流動性が高いといったメリットがある一方、金利上昇や災害、上場廃止や運用会社の倒産リスクもあります。

今回は、J-REITと不動産投資の違いを比較し、J-REITのメリット・デメリットについて解説します。

【監修者】青柳 雄太郎

 

株式会社BrightReach(ブライトリーチ)代表取締役。 大手コンサルティングファームでの経営コンサルタント、不動産投資ファンドでのファンドマネージャー、 外資系生命保険会社での経営企画部門を歴任し、現在に至る。 生命保険・損害保険・不動産仲介・不動産売買・人材紹介事業を展開。 会社経営を行いながら、年間100件以上の個人や法人の資産運用・ライフプランニング・

保険見直し・ 不動産取引のコンサルティングを行っている。 宅地建物取引士。 慶應義塾大学理工学部卒。

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J-REITと不動産投資の違い

個人で不動産投資を行うと大きな利益が期待できますが、空室や滞納、入居者からのクレームなど対応が大変です。

その点、J-REITはプロである不動産投資法人が代わりに不動産投資をしてくれるので手間暇がほとんど掛かりません。

投資家は出資するだけで分配金や売却による利益を得ることができますし、多額の資金が必要な不動産投資に対してJ-REITなら少額で始めることが可能です。

ここでは、J-REITと不動産投資の違い、

  • J-REITの運用はプロが行う
  • J-REITは流動性が高い
  • J-REITは少額からでも不動産投資が始められる

について解説します。

J-REITの運用はプロが行う

J-REITは、投資家から集めた資金を使って不動産に投資を行い、家賃収入や物件の売買で得た利益を投資家に分配する金融商品です。

不動産投資法人は法律で運用などの実務行ってはいけないので、資産運用については不動産のプロである資産運用会社に委託します。

個人の不動産投資であれば必要な物件の維持やテナント管理などのすべてを、プロである資産運用会社が行ってくれます。

J-REITは流動性が高い

J-REITは、東京証券取引所に上場している上場不動産投資信託なので、株式と同様にいつでも購入や売却の注文できます。

個人が所有している不動産を売却する場合は売却まで2か月~3か月程度かかりますが、J-REITであれば即日売買ができるので流動性が高いです。

J-REITは少額からでも不動産投資が始められる

個人で不動産投資を行う場合は、ローンの頭金や仲介手数料など数百万~物件の規模によっては数千万の自己資金が必要です。

しかし、J-REITの場合は、1口~100口単位で購入ができるので、数千円~数万円程度の少額で不動産投資を始めることができます。

いきなり高額の不動産投資は怖いという人にはまずはJ-REITから始めると良いでしょう。

J-REITの3つのメリット

J-REITは個人で行う不動産投資よりも少額から購入できるので初心者にも人気の金融商品です。

ここではJ-REITの3つのメリット、

  • 分散投資をすることでリスクを軽減
  • 高い分配金利回り
  • 専門家が運用してくれるので安心

について解説します。

1.分散投資をすることでリスクを軽減

個人で不動産投資を行う場合は、資金も限りがあるのでたくさん不動産を購入することができません。

そのため、購入した不動産で空室が続くと収益が悪化して立ち行かなくなってしまいます。

しかし、J-REITは、投資家から多くの資金を集めることで個人では難しい複数の不動産に投資が可能です。

J-REITでは集中投資をして大きく利益を上げるよりも複数の不動産に分散投資をすることでリスクを軽減しています。

2.高い分配金利回り

2022年4月7日時点の銀行の普通預金金利は年率0.001%です。

100万円を預けても年間10円の利息しか付きません。

一方、J-REITの分配利回りは、2%~6%と高利回りです。

又、J-REITは、東建証券取引所に上場しており、市場で売買できる9:00~15:00の間であればいつでも購入することができます。

人気の高いJ-REITは基準価格も上昇することが多いので売却益を得ることも可能です。

3.専門家が運用してくれるので安心

J-REITの運用は不動産投資法人が行っています。

しかし、不動産投資法人は、運用などの実質的な業務を行うことができないので、運用は運用のプロである資産運用会社に委託します。

J-REITに預けた投資家の資金は専門家が運用してくれるので安心です。

J-REITの3つのデメリット

多くのメリットがあるJ-REITですが、やはりデメリットもあります。

ここではJ-REITの3つのデメリット、

  • 金利上昇リスク
  • 災害リスク
  • 上場廃止や運用会社の倒産リスク

について解説します。

1.金利上昇リスク

J-REITは、投資家から集めた資金以外にも銀行などの金融機関から資金を借りて運用を行っています。

そのため、金利が上昇すると収益を圧迫してしまうので、分配金の減配や基準価格が下がるケースもあります。

2.災害リスク

J-REITは、居住用のマンションやホテル、商業ビル、倉庫などの不動産を購入し、家賃収入を得る、売買をして利益を出すといった方法で収益を上げています。

そのため、地震や火災の被災を受けると大変です。

家賃が入らない、物件価値が大きく下がるといった事態に陥ってしまい、分配金の減配や基準地価格の下落が起こります。

災害以外にも2020年に起きたコロナウィルス問題では、すべてのJ-REITの基準価格が下がりましたが、特にホテル系REITは大きな影響を受けました。

3.上場廃止や運用会社の倒産リスク

J-REITは、東京証券取引所が定める上場基準をクリアする、又は見込みがある場合に上場が可能です。

しかし、当初の予定通りに資産が増えない、不動産が購入できないといった場合は上場廃止となってしまいます。

又、J-REITも一般の法人と同様に業績が上がらない場合は倒産するリスクがあります。

J-REITを選ぶ際の3つのポイント

J-REITの購入する際に重要なのが銘柄選びです。

2022年4月7日時点におけるJ-REITの銘柄数は61ありますが、REITの種類や時価総額、利回りなどを参考にしながら銘柄を選ぶ必要があります。

ここでは、J-REITを選ぶ際の3つのポイント、

  • REITの種類
  • 時価総額
  • 分配金利回り

について解説します。

REITの種類

REITの種類は大きく分けると単一用途特化型と複合型の2種類です。

単一用途特化型は、居住系、ホテル、商業テナントなどその不動産投資法人が得意とする用途の不動産に特化して投資を行います。

単一用途特化型には、住宅特化型、オフィスビル特化型、ヘルスケア施設特化型、ホテル特化型、物流施設特化型、商業施設特化型などがあります。

分散投資するよりも大きな利益が期待できますが、一点に集中していることから災害や市場変動などのリスクの影響を受けやすいです。

複合投資型は、一つの種類の不動産に特化せずに幅広い不動産に分散投資することでリスクを抑えた投資を行います。

2種類の用途の不動産に投資する場合を複合型REIT、2種類以上の用途の不動産に投資する場合を総合型REITと分ける場合もあります。

時価総額

時価総額は、J-REITが運用している資産を現在の価格で評価した金額で、時価総額が高いということは多くの投資家が投資対象としているということになります。

時価総額の高い銘柄は売買が盛んに行われるので換金性も高いです。

2022年4月7日時点では、日本ビルファンド投資法人の1兆1,532億7,200万が第1位となっています。

分配金利回り

分配金利回りは、年間の予想分配金÷投資額で計算できます。

J-REITの分配金利回りは、2%~6%と銘柄によって大きな差があります。

選ぶ銘柄によって年間の収益は大きく変わることを考えると、分配金利回りの比較は重要なポイントです。

それぞれのJ-REITによってインカムゲインを重視、価格上昇重視など特徴があります。

購入する前に必ずその不動産投資法人の投資方針を確認しましょう。

2022年以降についてJ-REITの今後の見通しは?

東京証券取引所に上場しているJ-REITの全銘柄の時価総額加重平均である東証REIT指数は、2022年1月に大きく指数を下げましたが4月時点では回復傾向です。

2022年4月時点においては、ロシア・ウクライナ戦争、金利の上昇が懸念点となる一方で3月21日に18都道府県でコロナウィルスによるまんえん防止等重点措置が解除されて経済再開が期待されています。

今後の見通しについては、順調に右肩上がりする展開にはならず、ロシア・ウクライナ戦争の情勢や金利上昇のタイミング、経済の回復状況によって基準価格が上下する展開が予想されます。

まとめ

J-REITは、不動産投資と比べると少額で始めることができ、専門家が運用してくれるので安心して購入ができる金融商品です。

分配金利回りの高さ、分散投資することでリスクを軽減するといったメリットがあります。

一方で金利上昇、災害、上場廃止や運用会社の倒産といったリスクもあります。

2022年4月時点では、ロシア・ウクライナ戦争や金利上昇などの懸念点も多く、価格の乱高下が予想されるのでJ-REITの購入は慎重に行いましょう。

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