「J-REITを購入したらどんなメリットがあるの？」

「投資をしたいけどJ-REITは色々なリスクがあるって聞いたけど本当なの？」

と投資先としてJ-REITに興味を持つ人が増えています。

J-REITは、投資先を不動産に限定した上場投資信託です。

東京証券取引所に上場しており、J-REITを購入することで間接的に不動産投資を行うことができます。

不動産投資と比べると少額で不動産に投資ができる、すぐに資金化できる、運用はプロに任せられるといったメリットがあります。

しかし、不動産市場の変化や金利変動、災害、上場廃止・倒産などリスクも多いです。

今回は、J-REITのメリットとリスクについて解説します。

※本記事はPRを含みます。

J-REITは、東京証券取引所に上場している不動産に特化した投資信託です。

運営する不動産投資法人は、投資家や金融機関からの借入金を活用して様々な不動産に投資を行います。

家賃収入や不動産の売買によって得た利益は分配金として投資家に配当されます。

J-REITは上場しているので株式証券と同様に証券口座があれば誰でも購入が可能です。

証券口座を活用してJ-REITを購入すれば、間接的に不動産投資を行うことができます。

J-REITは、不動産投資などの他の投資と比べても多くのメリットがあります。

ここでは、J-REITの3つのメリット、

• 少額で不動産へ投資が行える
• すぐに資金化できる
• 運用はプロにお任せ

について解説します。

サラリーマンの副業として不動産投資が人気です。

しかし、不動産投資では多額の自己資金が必要であり、運営についても手間が掛かります。

そのため、不動産投資を始めるのに二の足を踏む人も多いです。

その点、J-REITは安い銘柄であれば数万円から購入ができるので、少額で不動産投資を行えます。

不動産投資の場合は、所有不動産を売却しようとしても最低でも1か月、長いと3か月以上掛かります。

急な資金が必要になった場合に資金化に時間が掛かるのは不便です。

J-REITは、東京証券取引所に上場しており、取引時間内であれば何時でも売買できるのですぐに資金化できます。

運営する不動産投資法人は、法律で実務を行うことが禁止されています。

そのため、不動産の運用についてはプロである資産運用会社に委託します。

J-REITでは経験豊富なプロが資産運用を行ってくれるので安心です。

メリットの多いJ-REITですがやはりリスクもあります。

ここでは、J-REITの4つのリスク、

• 不動産市場の変動によるリスク
• 金利変動のリスク
• 地震・火災などの災害リスク
• 上場廃止・倒産リスク

について解説します。

J-REITは不動産のみしか投資が出来ないので、不動産市場の変動によるリスクがあります。

上場後に起こった不動産市場の大きな変動としては、リーマンショックとコロナウィルスショックです。

リーマンショック時には不動産価格は大きく値下がりし、J-REITのもつ不動産の時価総額も大きく下がり、J-REITの価格も下落する、分配金の減額といったことが起こりました。

コロナウィルスショックでは、不動産価格の下落は小さいものでしたが、リモートワークが増えたことによるオフィスの縮小、外国人が入局できなくなってホテルの宿泊客の減少があり、一時的に大きく価格が下がりといったことが起こりました。

J-REITは金融機関から借り入れを行っているので、金利が上がると利益率が下がるといったリスクがあります。

現在の日本では日本銀行によるマイナス金利政策が解除されることが決定しました。

金利環境が変化しつつあり、不動産投資をするには依然として有利な環境が続いていますが、今後の金利動向には注意が必要です。

J-REITは、実物不動産に投資を行っているので、地震や火災などの災害に被災して所有物件が倒壊する、利用できなくなるといったリスクがあります。

オフィス特化型のリートの場合、都市部に集中して物件を所有していることが多いです。

大規模災害が直撃した場合は大きな影響を受けるといったリスクがあるということを理解しておく必要があります。

J-REITを運用する不動産投資法人の業績が悪化すると上場廃止・倒産するリスクがあります。

実際には、J-REITが倒産したのは、2008年のニューシティ・レジデンス投資法人のみです。

このときは、リーマンショックがあり、契約した不動産の資金を金融機関から調達できなかったことにより、契約解除のための違約金が払えなくなったことが原因でした。

上場廃止については敵対的TBOなどがありますが、2021年11月にインベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人が敵対的TBOを発端に上場廃止を実施しています。

 初心者がJ-REITを購入するにあたって気を付けたいポイントがいくつかあります。

ここでは、初心者が気を付けたいJ-REITの4つのリスク対策、

• 東証REIT指数の動向をチェック
• 利回りだけで選ばない
• どの用途の不動産に投資しているかを確認する
• 分散投資を期待するなら複合用途型を選ぶ

について解説します。

東証REIT指数は、東京証券取引所に上場している全てのJ-REITの時価総額を加重平均して算出した指標です。

基準日である2003年3月31日の時価総額を1,000として算出されています。

東証REIT指数の動向をチェックすることでJ-REIT全体の価格の方向性を把握することができます。

初心者は分配金の利回りが高い銘柄を選ぶ傾向にあります。

分配金の利回りが高いと効率よくお金を増やすことが可能です。

短期的に値下がりして利回りが高くなっている銘柄もあるので、利回りだけでなく、直近の価格変動なども確認することが重要です。

J-REITがどの用途の不動産に投資しているかは必ず確認しましょう。

オフィスビルや商業施設などに特化して投資している銘柄は、景気に左右されやすく、景気上昇局面では価格の上昇が期待できますが、景気後退局面では大きく値下がりするリスクもあります。

一方で住居系や物流施設は、利回りは3%～4%台と低めですが景気に影響されにくく、値動きも小さいので初心者におすすめです。

分散投資を期待するなら複合用途型がおすすめです。

複合用途型は、オフィスビルと住居系、商業施設とホテルなど複数の用途を組合せて投資します。

特徴の違う用途を組合せることでリスクを分散するので安定した運用が期待できます。

J-REITでは、他の法人への合併や敵対的TOBによって定期的に銘柄の上場廃止が行われています。

ここでは、インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人の上場廃止の経緯、

• スターウッドが敵対的TOBを実施
• インベスコ・グループが防衛的TOBで対抗
• TOBの成立で上場廃止へ

について解説します。

2021年4月2日、アメリカの資産運用会社スターウッド・キャピタル・グループは東京証券取引所に上場するインベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人の非上場化を目的とした敵対的TOBを発表します。

スターウッドが提示したTOB価格は20,000円です。

それまで17,800円前後で推移していた株価は20,000円に近づきます。

4月7日より公開買い付けを開始しましたが、このTOBに対してスターウッドからインベスコに対して事前協議の打診はありませんでした。

急なTOBに対してインベスコは困惑しましたが、スターウッドの敵対的TOBに対してインベスコのスポンサーであるインベスコ・グループが5月20日に防衛的TBOを発表して対抗します。

インベスコ・グループが提示したTOB価格は22,500円です。

スターウッドの買付価格をインベスコ・グループの買付価格が上回ったことで、スターウッドの敵対的TOBは失敗に終わり、6月16日に不成立となります。

対してインベスコ・グループの防衛的TOBは6月18日から7月27日で実勢されてTOBが成立します。

インベスコ・グループが取得した議決権は65.07%です。

10月8日に行われたインベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人の株主総会において11月9日に上場廃止が決定します。

今後も株価が下落して割安になった銘柄は同様に敵対的TOBによって買収されるリスクを念頭に置いておく必要があります。

J-REITは不動産に特化した上場投資信託です。

投資家は、J-REITを通じて不動産投資を行うことができます。

不動産投資と比べて、少額で行える、資金化しやすい、運用はプロが行ってくれるなどのメリットがあります。

一方で、市場動向に左右されやすく、金利変動、災害、倒産・上場廃止などリスクも多いです。

初心者は、東証REIT指数のチェック、利回りだけで選ばない、投資している用途の確認、複合型を選ぶといった点に注意してJ-REITを購入しましょう。