不動産投資で相続税対策はできる?プロ投資家目線でその理由から3つの注意点まで徹底解説!

「不動産投資で相続税対策ができるって本当?」

「相続税対策をする際の注意点も知っておきたい」

相続税対策としても注目を浴びている不動産投資。

現金を保有してそのまま高い金額を払うより、資産運用として活用しつつ節税できると嬉しいですよね。

今回の記事では編集部が、不動産投資で相続税対策ができる理由や注意点について解説していきます。

【監修者】青柳 雄太郎

 

株式会社BrightReach(ブライトリーチ)代表取締役。 大手コンサルティングファームでの経営コンサルタント、不動産投資ファンドでのファンドマネージャー、 外資系生命保険会社での経営企画部門を歴任し、現在に至る。 生命保険・損害保険・不動産仲介・不動産売買・人材紹介事業を展開。 会社経営を行いながら、年間100件以上の個人や法人の資産運用・ライフプランニング・

保険見直し・ 不動産取引のコンサルティングを行っている。 宅地建物取引士。 慶應義塾大学理工学部卒。

※本記事はPRを含みます。

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不動産投資で相続税対策ができる3つの理由

相続税とは、亡くなった人の財産を相続人が引き継ぐ際に、財産額が基礎控除を超えたときにかかる税金を指します。

相続税の税率に適用されるのは「累進課税」です。

累進課税は、金額が上がるほど税率も高くなる課税方式のため、相続で引き継いだ財産額が大きければ、相続人の翌年収めるべき納税額に大きな負担がかかってしまいます。

この章では、不動産投資で相続税対策ができる3つの理由、

  • 現金を不動産に変えると評価額が下がる
  • 賃貸事業により評価額が下がる
  • 小規模宅地等の特例で評価額が下がる

について解説していきます。

現金を不動産に変えると評価額が下がる

現金を不動産に変えると財産としての評価額が下がり、相続税を引き下げることにつながります。

たとえば、現金を相続した場合「1億円=1億円」と評価され、相続税が課税されるのは1億円に対してです。

一方で、不動産を相続する場合は現金とは異なり「建物は固定資産評価額」「土地は路線価」と評価されます。

評価方法にさまざまな基準はありますが、おおむね次のような評価額になります。

  • 土地:8割程度
  • 建物:5割程度

つまり、1億円で土地を購入し、1億円で売れるものだとしても、相続財産としての評価額は8,000万円まで下げられるのです。

建物も同様に、1億円で購入したものが相続税評価上は5,000万円まで引き下げられます。

購入した土地・物件の価値はそのままなのに、評価額だけを下げられるので、損をせずに相続税額を抑えられるのです。

賃貸事業により評価額が下がる

購入した土地・建物を賃貸物件として人に貸している場合、さらに評価額を下げられます。

なぜ評価額が下がるかというと、賃貸物件には借主の権利があり、所有者の土地であっても自由に活用できないので、評価額は低くなるように設定されているのです。

たとえば、土地を1億円で買い、その土地に1億円のアパートを建てたとします。

この場合、土地の評価は8割程度なので、評価額は8,000万円となり、さらに貸家建付地として評価が2割下がることになります。

つまり、1億円で買った土地は、相続税評価上は6,400万円となるのです。

建物の評価は5割程度なので、評価額は5,000万円。

人に貸している建物は評価がさらに3割下がるため、建物の評価は3,500万円となります。

土地と建物を合わせると、2億円の現金が9,900万円の評価となり、およそ半分近く評価が下がったことになります。

相続税の税率が20%だとすると、約2,000万円が節税につながるのです。

このように、相続税の負担は、評価額を下げれば下げるほど負担を軽くできる性質があります。

小規模宅地等の特例で評価額が下がる

小規模宅地等の特例とは、一定の要件を満たしたときに宅地の評価額を最大で80%も減額できる特例です。

亡くなった人が住んでいた土地や所有する土地のすべてに満額の相続税がかかると、相続人の生活を圧迫してしまうため、作られた制度です。

主に、亡くなった人の居住用の宅地に対する特例ですが、事業用の宅地にも適用されます。

大きく分けると以下の3種類となります。

  • 事業用:400㎡まで(80%減額)
  • 賃貸用:200㎡まで(50%減額)
  • 居住用:330㎡まで(80%減額)

3種類のうち、単価の高いものから優先的に利用ができます。

しかし、小規模宅地等の特例には、原則として3年以上事業を営んでいなければならないなど、適用条件がいくつかあります。

税理士など専門家に相談して、適用できるのかを聞いてみるとよいでしょう。

相続税対策をした方がよい理由

相続税対策は、大きな節税効果があるので準備しておくとよいでしょう。

また、自分が相続税の課税対象者なのかを把握しておく必要があります。

2015年に相続税法改正があり、従来よりも課税対象者が増えることになりました。

以前は「相続税がかかるのはお金持ちの家庭だけ」と思われていましたが、自身がもし対象者となっていた場合には、翌年の納税額に大きく影響をもたらします。

相続税法改正によって改正されたポイントは4つありますが、そのうち「基礎控除額の引き下げ」により、課税対象者の範囲が増えたのです。

具体的な例として、父(故人)・母・子ども2人の家庭だったとすると、

  • 改正前…5,000万円+1,000万円×3人=8,000万円
  • 改正後…3,000万円+600万円×3人=4,800万円

となります。

相続税法改正によって、課税対象者となった人はおよそ2倍に増えたといわれています。

「自分が相続税の課税対象者なのか?」「故人の財産額の評価がよくわからない」といった不安がある場合には、税務署に相談をしましょう。

不動産投資で相続税対策をする際の3つの注意点

この章では、不動産投資で相続税対策をする際の3つの注意点、

  • 経営自体は成功させる
  • 購入には本人の意思が必要
  • 遺産分割は慎重にする

について、解説していきます。

経営自体は成功させる

不動産投資は節税にはなりますが、経営事態を成功させないと長期的には負債となってしまいます。

物件を保有しているだけで固定資産税や管理コストなどかかるので、空室にしないための営業努力は必要となるでしょう。

購入には本人の意思が必要

被相続人が、自分の意思で物件を購入したと判断されなかった場合には、評価は無効となります。

たとえば、100歳近い高齢者や、すでに認知症などで本人の意思決定と見なされないケースです。

明確な基準はありませんが、明らかな節税対策であると税務署に判断されると、時価(実際に取引される価格)での評価になるので注意が必要です。

必ず、本人の意思で契約をするように事前に話し合いを行い、直筆のサインなど証明できるものは多く残しておくようにしましょう。

遺産分割は慎重にする

仮に、遺産総額が少額であっても揉めるケースは多いため、遺産分割は慎重に行いましょう。

遺産分割は、以下の3つの順番で決められます。

  1. 遺言による相続
  2. 分割協議による相続
  3. 法定相続

とくに意義がなければ、遺言か、民法に沿った法定相続の金額で分けられます。

しかし、相続人の間で意義があった場合には「遺産分割協議」が必要となり、この話し合いで遺産争いに発展するケースは多いのです。

不動産投資では相続人同士で仲がこじれると、土地の売却や建物を建てるなどの計画があった際に経営はやりづらくなります。

共有名義での相続では、アクションを起こすにも全員の同意が必要となってしまうからです。

円満に話を進めるためにも、被相続人が元気なうちに相続人同士で話し合いをしておきましょう。

その際に「一家が幸せになるために遺産を使いたい」という意向を伝えた上で、遺産の分け方や使い道について話しておくと、土壇場で揉めにくくなるでしょう。

まとめ

今回紹介した不動産投資における相続税対策について、重要なポイントを3つにまとめました。

  • 不動産投資は、資産運用をしながら節税もできる方法
  • 相続人同士で遺産争いを起こさないためにも、事前の話し合いは必須
  • 節税ができても、経営自体を成功させなければ資産はマイナスになる

相続税の節税対策に興味を持たれた方は、不動産投資を検討してみてはいかがでしょうか。

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