「不動産投資に興味はあるけど、空室が続かないか不安」

「空室を防ぐ方法があるなら知りたい」

不動産投資はさまざまなリスクを伴いますが、その中でも空室が続く状態というのは、不動産投資の最大のリスクといえます。

今回の記事では編集部が、不動産投資で空室を防ぐ方法や空室保証など外注サービスについて解説していきます。

不動産投資を検討している方はぜひ参考にしてみてください。

※本記事はPRを含みます。

不動産投資では、入居が決まらない限り家賃収入を得られません。

この章では、不動産投資で空室を防ぐ6つの方法、

• 賃貸需要のある物件を選ぶ
• 賃料を見直す
• ポータルサイトに搭載する
• ライバル物件と比較して設備を見直す
• 入居条件を見直す
• 管理会社を選び直す

について、解説していきます。

空室を防ぐには、賃貸需要のある物件であることが最も重要です。

設備などはお金と工夫次第で後々変えられますが、物件は一度決めると変更ができないため、慎重に選ばなければなりません。

賃貸需要の高さを考える2つの指標を以下で紹介します。

1つ目は、総務省統計局のWebサイトで公開されている「住民基本台帳人口移動報告」です。

住民基本台帳に基づき、地域ごとに「どのくらいの人が引越しなどで県外、または県内を移動したのか」という移動数のデータを公開しています。

たとえば、2023年の都道府県別でみる移動数では、東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県・大阪府・福岡県の6都府県が転入超過です。

とくに東京圏（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）は、前年に比べると２万6996人と転入数が拡大し、12万6515人の転入超過数を記録しています。

日本の人口は1億2389万人（令和6年6月時点）ですが、その人口がどこの地域へ流れているかを把握することで需要の高いエリアを見つけやすくなります。

上記のデータからは、都市部は人口が集中しやすく需要の高いエリアと考えられるでしょう。

次に、賃貸需要の高さを考える2つ目の指標は、物件周辺の充実度です。

都内であれば主な移動手段が電車となるので駅が近いと評価は高いと考えられるでしょう。

施設としては、スーパー・コンビニ・飲食店・公園などが周辺にあると一般的には生活がしやすいといわれています。

その上で「街灯が少ない＝夜道を歩くのが怖いのではないか？」「コインランドリーがある＝単身の人が住みやすいかもしれない」と、ターゲットに合わせた視線で物件周辺を観察して、賃貸需要がある物件なのか見極めましょう。

賃料の見直しについては「相場より高すぎないか？」を見るのがポイントです。

ライバル物件が同条件で設備も似ているのに、自分の物件の賃料が高いとやはり入居は決まりにくくなってしまいます。

まずは、利益が得られる最低限の賃料〜相場として許される賃料の幅を見つけていきましょう。

利益が得られる最低限のラインは、以下の計算式で見つけます。

実質利回りとは、さまざまな経費を差し引いた利益のことです。

ここで算出した数字を元に「これ以上は値下げできない」というラインをあらかじめ決めておきます。

注意点として、値下げを行動にうつすのは最終手段にとっておきましょう。

値下げ自体はいつでも実施できますが、一旦下げてしまった家賃を再び値上げするのは難しいと考えられるからです。

利益が得られる最低限の賃料〜相場として許される賃料の幅が算出できたら、次は物件に工夫を凝らしていきます。

たとえば、設備や特典をブラッシュアップして、物件の価値を高めて現在の家賃を維持できないか？を最初に実践します。

その上で入居が決まらなければ、賃料の見直しが必要となるでしょう。

広告のツールとしてポータルサイトを活用するのは空室対策として有効です。

ポータルサイトの魅力は「バス・トイレ別」「駅徒歩7分以内」といった詳細条件を、溢れんばかりの物件数の中から選抜できる点です。

SUUMO・ホームズ・アットホームなど、大手ポータルサイトには登録をしておき、人の目に常時つきやすくしておきましょう。

ライバル物件と比較して設備を見直すのは空室対策として有効です。

設備の見直しには2パターンあります。

1つ目は「ライバル物件にある設備なのに、自分の物件にはない」といった場合。

周辺の多くの物件が取り入れている設備であれば、自分の物件でも最低限取り入れる必要があるでしょう。

2つ目は「ライバル物件にない設備で、自分の物件にもない」という場合。

この状況はチャンスです。

比較的コストを抑えられて、人気が見込めそうな設備は積極的に取り入れましょう。

賃貸経営に役立つ情報を発信している情報誌の「全国賃貸住宅新聞社」の記事によると、2023年に人気設備ランキングでベスト3位に入ったのは「インターネット無料・高速インターネット・オートロック」でした。

過去を遡ると「宅配ボックス・浴室換気乾燥機・システムキッチン」などもランクインしています。

入居者の生活が快適になる設備は、家賃収入で回収ができる範囲内で導入を検討しましょう。

入居条件の見直しも空室を防ぐ1つの方法です。

一般的に入居者として敬遠されがちな、外国人・高齢者・夜勤の人などを積極的に受け入れることも検討してみましょう。

トラブルが心配な場合は、賃貸契約の際に交付する重要事項説明書に禁止事項を記載しておくと、トラブルを未然に防ぎやすくなります。

不動産オーナーの多くは管理会社に管理を委託します。

あまりにも空室期間が長く続くのであれば、管理会社の営業不足が原因になっているかもしれません。

一度、空室対策について相談をして、改善が見られなければ管理会社を選び直しましょう。

原則、管理委託契約の途中でも解約は可能で、3ヶ月前の告知が一般的とされています。

空室リスクを避ける手段として、空室保証を受けられる業者に依頼するという手もあります。

ここでは代表的なサービスである、空室保証とサブリースの仕組みについて解説します。

空室保証とは、毎月一定の保証料を保証会社に支払うことで、およそ80～90％の家賃保証を受けられるサービスです。

手数料は引かれるものの、毎月安定して収入を得られるため、空室リスクが不安なオーナーにとっては安心の制度といえるでしょう。

注意点として、空室保証はあくまで金銭的に保証をするのみで、借主の家賃滞納があった場合には、オーナーが自ら取り立てをしなくてはなりません。

サブリースとは、およそ80～90％の家賃保証を受けながら、不動産経営を代行できるサービスです。

具体的には、不動産会社がオーナーから物件を一棟まるごと、もしくは一部を借りて、入居者に転貸する仕組みを指します。

空室保証との大きな違いは「管理業務を代行してもらえる」「借主はお客さんではなくサブリース業者」といった点です。

家賃の回収・入居者募集・クレーム対応など運営の手間となる部分を、不動産会社が丸ごと引き受けるため、管理の手間を最小限に抑えたい方は検討してもよいサービスでしょう。

しかし、デメリットはオーナーの収益が大幅に減ってしまうこと。

毎月の10〜20％の手数料が発生するのはもちろんのこと、本来オーナーが受け取れるはずの、敷金・礼金・更新料は不動産会社の取り分となります。

また、家賃保証の見直しが一定の期間ごとに行われるため、手数料額が10％〜20％以上になるケースもあります。

物件のリフォームや修繕がある際は、不動産会社のネットワークで業者を指定されるケースが多く、もちろん費用はオーナー負担です。

サブリース契約においては、運営代行を依頼している欠点として、不動産会社側の立場が強くなってしまうのです。

そのため、利用するのであれば不動産会社の、取扱い実績・対応スキル・誠実さを、契約前に入念にリサーチしておく必要があります。

相性がよい不動産会社を見つけられて、キャッシュフローがマイナスにならないのであれば利用を検討してもよいでしょう。

今回紹介した不動産投資の空室を防ぐ方法について、重要なポイントを3つにまとめました。

• 不動産投資は物件選びが最も重要
• 空室が続いてしまったら、入居条件や設備などを見直す
• 空室保証やサブリースなど外注サービスを状況に応じて活用する

安定収入を得られるビジネスに興味を持たれた方は、不動産投資を検討してみてはいかがでしょうか。