不動産投資は年収いくらからできる?プロ投資家目線で必要な自己資金から利回りまで徹底解説!

「不動産投資っていくらからはじめられるの?」

「不動産投資はお金がないとはじめられないでしょ?」

「年収が低いけど、不動産投資に興味がある」

など、不動産投資をはじめたいけれど、資金面で不安を抱えている方も多いのではないでしょうか。

この記事では、不動産投資をはじめるのに必要な資金や、投資物件の相場を詳しく解説しています。

また、不動産購入の資金準備がむずかしい方におすすめの投資商品も紹介しているので、ぜひ参考にしてください。

【監修者】青柳 雄太郎

 

株式会社BrightReach(ブライトリーチ)代表取締役。 大手コンサルティングファームでの経営コンサルタント、不動産投資ファンドでのファンドマネージャー、 外資系生命保険会社での経営企画部門を歴任し、現在に至る。 生命保険・損害保険・不動産仲介・不動産売買・人材紹介事業を展開。 会社経営を行いながら、年間100件以上の個人や法人の資産運用・ライフプランニング・

保険見直し・ 不動産取引のコンサルティングを行っている。 宅地建物取引士。 慶應義塾大学理工学部卒。

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不動産投資 どうやってはじめる?いくらからできるか基準を解説

不動産投資をはじめる場合、多くの投資家が金融機関から融資を受けています。

自己資金の準備や、融資を受けるための審査について詳しくみていきましょう。

  • 自己資金を物件価格の1割~3割程度、用意しよう
  • 不動産投資は融資を受けるのが一般的
  • 不動産投資用の融資は年収700万円前後が基準
  • 条件によっては、年収500万円前後でもはじめられる

自己資金を物件価格の1割~3割程度、用意しよう

不動産投資では、一般的に物件価格の1割~3割程度の自己資金が必要といわれています。

年収や物件の担保価値が高ければ、1割程度の自己資金でよいケースもありますが、基本は物件の頭金が約2割必要です。

また、投資物件の購入には諸費用も発生します。

一般的な諸費用は、新築物件で物件価格の5%~7%前後、中古物件で8%~10%前後といわれています。

不動産投資を購入する場合、頭金と諸費用の支払いに備え、計画的に資金準備をはじめましょう。

不動産投資は融資を受けるのが一般的

物件金額ほどの大金を手持ち資金で一括支払いできる方は、ほんの一握りでしょう。

不動産投資物件を購入する際は、金融機関から融資を受けるケースが一般的です。

自宅の不動産や投資物件を担保に入れて融資を受けることで、たとえ返済できなくなった場合でも、物件の売却により資金回収できる確率が高まります。

融資の審査では年収や勤務先、自己資金などさまざまな観点から「返済できる人かどうか」を判断しています。

不動産投資用の融資は年収700万円前後が基準

不動産投資用物件の融資を受けるための基準は、年収700万円だといわれています。

審査基準は金融機関によって異なるため、融資の可否や金利もさまざまです。

一般的にはメガバンクでの審査基準は厳しく、年収700万円前後のサラリーマンであれば、地方銀行やネット銀行を利用するほうがよいでしょう。

たとえ年収が高くても物件価格や自己資金、個人信用情報などの状況によっては、融資を受けられないこともあります。

複数の金融機関をリサーチし自分に合った銀行をみつけましょう。

条件によっては、年収500万円前後でもはじめられる

基本的に年収700万円以上のあると、金融機関の選択肢が増えるといわれています。

しかし、実際には年収700万円以上のサラリーマンはそれほど多くありません。

年収500万円前後でも、融資を検討する金融機関が3割ほどあります。

不動産投資を検討する年収500万円前後のサラリーマンは、地方銀行や日本政策金融公庫で相談してみましょう。

不動産投資 物件価格の相場はいくら?

そもそも投資用物件は、いくらくらいで購入できるのでしょうか。

ここでは、3つのパターンに絞って、相場をご紹介します。

  • 投資用アパート・マンション1棟の場合
  • 投資用区分マンション1部屋の場合
  • 戸建て物件1戸の場合

投資用アパート・マンション1棟の場合

楽待の調査によると、投資用アパート1棟購入した場合の全国平均は、7,501万円です。(2022年7月~9月期時点)

また、投資用マンション1棟の場合で、1億9,549万円でした。

1棟まるごと購入する際には、空室リスクも存在します。

購入するエリアや物件の特徴を把握し、慎重に物件選びをおこないましょう。

参照:「不動産投資新聞 楽待 投資用不動産の市場動向レポート」より

投資用区分マンション1部屋の場合

区分マンション1部屋の価格は、全国平均で1,765万円です。(2022年7月~9月期時点)

地域別でみると、関東圏・関西圏の価格が高く、主要都市ほど物件価格も上昇していることがわかります。

参照:「不動産投資新聞 楽待 投資用不動産の市場動向レポート」より

戸建て物件1戸の場合

戸建て物件1戸は、中古であれば500万円前後で購入することもできます。

築年数が古いものであれば、初期費用を抑えつつ、高利回りの不動産投資が可能でしょう。

ただし、物件自体に瑕疵やリフォーム、水回りの故障といったリスクも高まるので、注意が必要です。

投資物件 購入時の初期費用

不動産投資をはじめる際の初期費用は、物件価格の3%~7%ほどが目安といわれています。

仮に3,000万円の物件を購入するとしたら、90万円から210万円ほどの初期費用が必要です。

一般的に必要となる初期費用は、以下の通りです。

  • 不動産仲介手数料
  • 不動産投資用ローンの事務手数料や保証料
  • 火災保険料・地震保険料
  • 印紙代
  • 司法書士への費用
  • 税金

不動産仲介手数料

不動産仲介手数料とは、不動産売買が成約した際に不動産会社に支払う手数料です。

不動産会社は、買主と売主を結びつけることで成果報酬を得ています。

不動産仲介手数料の計算は、以下の通りです。

  • 取引額200万円以下の部分:取引額の5%以内
  • 取引額200万円を超え400万円以下の部分:取引額の4%以内
  • 取引額400万円を超える部分:取引額の3%以内

価格帯ごとに手数料が異なるため、400万円以上の物件では計算が少し複雑になります。

そこで400万円以上の場合は、速算式を用いるのが一般的です。

  • 仲介手数料=(売買価格×3%+6万円)+消費税 

3,000万円の物件を購入したとすると(3,000万円×3%+6万円)+消費税=96万円+消費税となります。

なお、売主が不動産会社で不動産会社から直接的に不動産を購入する場合には、仲介手数料がかかりません。

不動産投資用ローンの事務手数料や保証料

不動産投資用ローンを利用する場合、金融機関に支払う事務手数料や保証料が必要です。

一般的な金融機関手数料は、融資金額の1.1%~2.2%となります。

金融機関によって事務手数料や保証料の両方必要な場合、もしくは事務手数料または保証料のみといった場合があります。

基本的には最初に一括で支払いますが、なかには金利上乗せ型などのタイプも存在します。

火災保険料・地震保険料

投資用物件の購入時には、火災保険や地震保険に加入しておきましょう。

物件の構造や、エリア、保証範囲、契約期間などによって保険料が決定します。

一般的には、契約期間が長いほうが保険料は安くなります。

ワンルームマンションの場合、年間5万円前後の保険が多いようです。

複数社の見積もりをとり、金額や条件を比較するとよいでしょう。

印紙代

不動産売買や金融機関の融資契約書を作成した場合に、印紙代が発生します。

契約書を作成した際には、印紙税の課税対象となり印紙を貼らなければなりません。

印紙税は契約書上の取引金額によって異なります。

必要な印紙代については、不動産会社の担当者に聞く、もしくは国税庁のホームページで確認するとよいでしょう。

司法書士への費用

物件の所有権移転登記や抵当権設定の手続きでは、司法書士報酬が必要となります。

報酬額は司法書士事務所ごとに異なりますが、一般的に10万円~15万円ほどです。

銀行や不動産会社によっては、指定の司法書士がいます。

相場と比較してそれほど金額が変わらない場合、指定の司法書士に依頼するのもひとつでしょう。

税金

投資用物件を購入する際には、おもに次の3つの税金が発生します。

  • 不動産取得税
  • 登録免許税
  • 固定資産税・都市計画税

不動産取得税

不動産取得税とは、土地や建物を取得した際に課税される税金です。

投資用物件を購入すると、取得後半年から1年半ほどの間に都道府県から「納税通知書」が届き、金融機関で納付します。

不動産取得税の計算方法は以下の通りです。

  • 取得した不動産の価格(課税標準額)*1×税率*2

*1 令和6年3月31日までに宅地等(宅地及び宅地評価された土地)を取得した場合、当該土地の課税標準額は価格の1/2となります。

*2 税率は以下のとおりです。

取得日 土地 家屋(住宅) 家屋(非住宅)
平成20年 4月 1日から令和6年 3月31日まで 3/100 4/100

引用:東京都主税局 不動産取得税

登録免許税

登録免許税とは、不動産の所有権の登記にかかる税金のことです。

登録免許税の計算方法は以下の通りです。

  • 登録免許税=課税標準額×税率

具体的な税率に関しては国税庁のホームページで確認するとよいでしょう。

参照:国税庁 登録免許税の税額表

固定資産税・都市計画税

固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日時点の不動産所有者に課される税金です。

仮に1年の半ばで売却した場合でも、当初の物件所有者が1年分支払います。

しかし、物件の引き渡し日以降の税金を日割りで計算し、買主から売主に精算するのが一般的です。

なお、税額は毎年4月~6月ごろに送付される「固定資産税・都市計画税納税通知書」で確認できます。

資金準備が難しい…、少額不動産投資も検討しよう

ここまでで現物の不動産投資についてみてきましたが、多額の資金が発生することがわかります。

「まとまった資金の用意は難しい」「不動産投資ローンの審査に通らない」など、お悩みの方は、少額不動産投資を検討するのもひとつです。

ここでは、「不動産投資型クラウドファンディング」と「REIT(不動産投資信託)」の2つについてご紹介していきます。

不動産投資型クラウドファンディング

不動産の少額投資で最近注目されているのが「不動産投資型クラウドファンディング」です。

不動産投資型クラウドファンディングとは、不動産投資会社が運用するプロジェクトに、不特定多数の投資家が出資する投資方法です。

プロジェクトごとに物件の種類や立地、利回りなどが異なるため、自分で選択します。

不動産投資型クラウドファンディングのメリットとしては「少額投資可能」「管理の手間が不要」「案件によっては社会貢献ができる」などがあげられます。

現物不動産の購入が難しい場合、不動産投資型クラウドファンディングからはじめるのもよいでしょう。

REIT(不動産投資信託)

REIT(不動産投資信託)とは、投資家から集めた資金で不動産の購入・投資をおこなう不動産投資信託のことです。

日本で販売されているREIT(不動産投資信託)は5%前後の利回りが期待されています。

REIT(不動産投資信託)が高利回りであるのは、9割以上を分配金として投資家に還元することで、実質法人税がかからない仕組みだからです。

証券会社や銀行で特定口座を作成し、投資信託を購入するとはじめられます。

まとめ

不動産投資は、金融機関の融資を受けることで、少ない自己資金でもはじめることができます。

年収や手元の自己資金に応じて、購入する物件や融資を受ける金融機関を選択しましょう。

また、資金面で不安がある方は、不動産投資型クラウドファンディングやREITなどの少額不動産投資も検討してみましょう。

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不動産投資を始めようと検討している人であれば、複数の不動産会社のセミナーや説明会に参加して、条件を比較している人も多いのではないでしょうか?しかしどの不動産会社に話を聞いても、基本的にメリットの部分しか話しませんから、本当にその物件に投資をして大丈夫なのか確信を持てない人も多いでしょう。

不動産投資は数千万円単位のお金を借りて行う人が大半なので、条件の悪い物件をつかまされて、将来自己破産に追い込まれるなどの事態は絶対に避けたいはずです。そこでおすすめしたいのが、第三者視点でプロから不動産投資についてアドバイスがもらえる「Dr.マンション投資」です。


 
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