不動産小口化商品は危険?3種類の契約方法の比較からメリット・デメリットまでプロ投資家目線で徹底解説!

「不動産投資を始めたいけど自己資金が必要だし、リスクが高そうで怖い」

「少額で始められる投資商品を探しており、不動産小口化商品に興味がある」

など、新しい投資先として不動産小口化商品が注目を集めています。

不動産小口化商品は、不動産特定共同事業法に基づいて運用される投資商品です。

契約の方法によって、匿名組合型・任意組合型・賃貸型の3種類に分かれます。

運営会社は、対象となる不動産を一口1万円〜100万円程度に小口化して投資家に販売し、集めた資金で不動産投資を行って得た利益を投資家に分配金として支払います。

「少額で不動産投資が始められる」「運営はプロに任せることができる」などメリットも多いです。

今回は、不動産小口化商品の仕組みとメリット・デメリットについて解説します。

【監修者】青柳 雄太郎

 

株式会社BrightReach(ブライトリーチ)代表取締役。 大手コンサルティングファームでの経営コンサルタント、不動産投資ファンドでのファンドマネージャー、 外資系生命保険会社での経営企画部門を歴任し、現在に至る。 生命保険・損害保険・不動産仲介・不動産売買・人材紹介事業を展開。 会社経営を行いながら、年間100件以上の個人や法人の資産運用・ライフプランニング・

保険見直し・ 不動産取引のコンサルティングを行っている。 宅地建物取引士。 慶應義塾大学理工学部卒。

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不動産小口化商品の契約方法は3種類

不動産小口化商品は、契約方法によって3種類に分かれます。

ここでは、不動産小口化商品の3種類の契約方法、

  • 匿名組合型
  • 任意組合型
  • 賃貸型

について解説します。

匿名組合型

匿名組合型の不動産小口化商品は、投資家個人と運営会社が匿名組合契約を結びます。

匿名組合型契約では、投資家が不動産の所有権を持つことはなく、運営会社が主体となって不動産事業を行い、家賃収入や不動産の売買で得た利益を投資家に分配します。

一口1万円から10万円程度の少額で始めることができ、投資期間は数か月から1年程度と比較的に短い期間となっているのが特徴です。

分配金は雑所得となるので、給与との損益通算といった税制面での優遇を受けることができません。

任意組合型

任意組合型の不動産小口化商品は、投資家全員と運営会社が任意組合契約を結びます。

任意組合契約では、不動産を他の投資家と共同所有することになるので、事業主体は出資した投資家全員です。

不動産事業で得た利益については持ち分に応じて分配されますが、家賃収入の減少や不動産価値の低下による損失については無限の所有者責任を負うことになります。

最低出資額は一口100万円以上と少し高額になりますが、運用期間は3年以上と長期運用できるのが特徴です。

分配金については不動産所得となるので、不動産税制が使え、相続税対策にも活用ができます。

賃貸型

賃貸型の不動産小口化商品は、投資家が共同で購入した不動産を不動産特定共同事業者に貸し出しを行い、運用して得た利益を分配金として還元してもらう仕組みになっています。

任意組合型と同様に投資家は不動産を所有しますが、投資家は共同持ち分を出資せずに事業者に貸出するのが特徴です。

賃貸型の商品は、事業者が主体で運営することができないのでほとんど販売されていません。

対象となる不動産は大きく分けて3つ

不動産小口化商品で事業者が取り扱う不動産は大きく分けて3つです。

ここでは、不動産小口化商品で対象となる3つの不動産のタイプ、

  • 居住系
  • 事務所系
  • 商業系

について解説します。

居住系

居住系は、投資用のワンルームマンションやファミリーマンション、アパートなどが対象です。

分配金利回りは低めですが経済の影響などで賃貸需要が大きく変動することがないので、事務所系や商業系と比べると安定した収益が見込めます。

事務所系

事務所系は、オフィス街や駅ビルなどの企業向けの事務所がメインです。

分配金利回りは商業系よりは低くなりますが景気上昇局面では高い収益が期待できます。

景気後退局面では、オフィスの撤退や縮小など空室が増えるといたリスクがあります。

商業系

商業系は、ショッピングセンターやファッションビルといった商業用テナントがメインです。

分配金利回りは3つのタイプの中で最も高いですが、事務所以上に景気の影響を受けやすいのでリスクを理解して投資する必要があります。

不動産小口化商品のメリット3選

不動産小口化商品には多くのメリットがあります。

ここでは、不動産小口化商品のメリット3選、

  • プロが厳選した不動産に投資ができる
  • 不動産投資よりも少額で始められる
  • 手間を掛けずに不動産投資ができる

について解説します。

不動産小口化商品のメリット1.プロが厳選した不動産に投資ができる

不動産投資をする上で一番難しいのは物件選びです。

特に事業系や商業系の物件選びは難しく、素人が運営するにはリスクが高いと言えます。

その点、不動産小口化商品の場合は、投資対象をプロである事業者が選んだ不動産に投資が可能です。

事業者の多くは、長年不動産を運営した経験を持っており、居住系・事務所系・商業系の中から得意な分野に投資を行うので安定した運営が期待できます。

不動産小口化商品のメリット2.不動産投資よりも少額で始められる

不動産小口化商品の最大のメリットは、少額で投資ができる点です。

個人で不動産投資を行う場合は、区分のワンルームマンションでも数百万円の自己資金が必要となります。

不動産小口化商品では不動産を小口化して投資家に販売するので、ファンドによっては最低出資額1万円から投資が可能です。

少額で投資ができるので複数のファンドに投資すればリスク分散をすることもできます。

不動産小口化商品のメリット3.手間を掛けずに不動産投資ができる

不動産投資では、賃貸経営による入居者とのやりとりや物件の管理、メンテナンスなど手間が掛かります。

不動産投資は手間が掛かるので中々始めることができないと諦めてしまう人も多いです。

しかし、不動産小口化商品の場合は、事業者が不動産の運営を行ってくれます。

投資家は出資をするだけで手間を掛けずに不動産投資ができます。

不動産小口化商品のデメリット3選

メリットの多い不動産小口化商品ですがやはりデメリットはあります。

ここでは、不動産小口化商品のデメリット3選、

  • 元本保証がない、配当金の未払いリスクがある
  • レバレッジが使えない
  • 中途解約できないケースが多い

について解説します。

不動産小口化商品のデメリット1.元本保証がない、配当金の未払いリスクがある

銀行の普通預金や定期預金であればペイオフによって1,000万円までは預金が保護されますが、不動産小口化商品は他の投資商品と同様に元本保証はありません。

万が一、ファンドの償還時に不動産価格が下落した場合は元本毀損、配当金の未払いリスクを負うことになるので注意が必要です。

不動産小口化商品のデメリット2.レバレッジが使えない

不動産投資の最大のメリットはレバレッジです。

金融機関から融資を受けて大きな規模の物件を購入することで、レバレッジ効果(てこの原理)によって収益性を高めることができます。

しかし、不動産小口化商品の場合は購入に当たって金融機関から融資を受けることができないのでレバレッジが使えません。

不動産小口化商品のデメリット3.中途解約できないケースが多い

株式やFXの場合は、市場が開いていればいつでも売買できますが、不動産小口化商品は、多くの投資家から資金を集めていることもあり、運用期間中は解約できないケースが多いです。

投資後に資金が必要になりそうな場合は、中途解約できる商品かどうかを確認しておく必要があります。

まとめ

不動産小口化商品は、自己資金が無くて不動産投資を諦めていた人やこれから投資を始めたい人におすすめの投資商品です。

少額から始めることができ、運用の手間が掛からないので初心者でも安心して投資ができます。

一方で元本毀損や配当の減配のリスクがあるので、メリットばかりに目を奪われずにリスクを理解した上で投資するかを検討することが重要です。

これから何かに投資をはじめようと考えている人は、不動産小口化商品を検討してみてはいかがでしょうか。

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不動産投資を始めようと検討している人であれば、複数の不動産会社のセミナーや説明会に参加して、条件を比較している人も多いのではないでしょうか?しかしどの不動産会社に話を聞いても、基本的にメリットの部分しか話しませんから、本当にその物件に投資をして大丈夫なのか確信を持てない人も多いでしょう。

不動産投資は数千万円単位のお金を借りて行う人が大半なので、条件の悪い物件をつかまされて、将来自己破産に追い込まれるなどの事態は絶対に避けたいはずです。そこでおすすめしたいのが、第三者視点でプロから不動産投資についてアドバイスがもらえる「Dr.マンション投資」です。


 
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