不動産クラウドファンディングの匿名組合出資と任意組合出資の違いとは?プロ投資家目線でメリット・デメリットを紹介!

「不動産クラウドファンディングの匿名組合出資と任意組合出資って何?」

「匿名組合出資と任意組合出資のメリット・デメリットが知りたい」

不動産クラウドファンディングへの投資を検討している方の中には、上記のような疑問や要望を持っている方がいます。

投資を検討していくうちに「匿名組合出資」と「任意組合出資」というワードを目にするようになるためです。

この記事では「不動産クラウドファンディングの匿名組合出資と任意組合出資の基礎知識」や「匿名組合出資と任意組合出資のメリット・デメリット」について解説します。

不動産クラウドファンディングへの投資を検討しているならこの記事を参考にしてみてください。

【監修者】青柳 雄太郎

 

株式会社BrightReach(ブライトリーチ)代表取締役。 大手コンサルティングファームでの経営コンサルタント、不動産投資ファンドでのファンドマネージャー、 外資系生命保険会社での経営企画部門を歴任し、現在に至る。 生命保険・損害保険・不動産仲介・不動産売買・人材紹介事業を展開。 会社経営を行いながら、年間100件以上の個人や法人の資産運用・ライフプランニング・

保険見直し・ 不動産取引のコンサルティングを行っている。 宅地建物取引士。 慶應義塾大学理工学部卒。

※本記事はPRを含みます。

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不動産クラウドファンディングにおける2つの出資形態

不動産投資クラウドファンディングは、主に以下の2つの出資形態があります。

  • 匿名組合出資
  • 任意組合出資

上記の出資形態はそれぞれ税務上の取り扱いや責任の範囲などが異なるので、注意が必要です。

そのため、不動産クラウドファンディングを利用するなら、投資を検討しているファンドがどちらの出資形態かを把握しておかなくてはなりません。

よく分からないからと安易に投資してしまうと、自分の目的に合わなかったりリスクの許容度を超えてしまったりする事態になる可能性があります。

そのような事態防ぐためにも、以下で解説している「匿名組合出資」と「任意組合出資」について、しっかりと理解しておくようにしてください。

匿名組合出資の概要

匿名組合出資とは組合員である投資家と不動産クラウドファンディングの事業者が組成しているファンドに出資を行うことです。

匿名組合契約という契約を投資家と不動産クラウドファンディングの事業者と締結することで出資することができます。

ちなみに、契約を交わした不特定多数の投資家から出資してもらった資金で物件を購入し、その物件の運用で得られた賃料収入や売却益を投資家に分配する仕組みです。

なお、匿名組合出資を行って得た利益は税的メリットの少ない「雑所得」に分類されるので覚えておきましょう。

匿名組合出資のメリット・デメリット

不動産クラウドファンディングへの投資をするなら、匿名組合出資のメリット・デメリットを理解しておかなくてはなりません。

メリット・デメリットを理解しておかないと、匿名組合出資の不動産クラウドファンディングが自身に適しているかを判断できないためです。

匿名組合出資のメリット

匿名組合出資のメリットは以下の通りです。

  • 匿名組合出資の方が任意組合出資よりも多く販売されているため投資できるファンドが多い
  • 投資期間が数ヶ月~10年以内のものが多いため、短期的な投資に向いている
  • 多くの商品で投資を守るための仕組みである「優先劣後構造」が採用されていることが多い
  • 取得した不動産の運用は事業者が運用してくれるため手軽に投資できる

上記のメリットの中でも、特筆すべきメリットは「優先劣後構造」が採用されていることが多い点です。

とはいえ「優先劣後構造」について知らない方も多いと思うので、まずは「優先劣後構造」について解説しましょう

「優先劣後構造」は事業者が出資した金額を劣後出資にして、投資家の出資金額を優先出資に分けて不動産を購入します。

その後、不動産の運用によって損失が発生した際に事業者の劣後出資を利用して損失を補填して、投資家の元本を毀損しないようにするという仕組みです。

このため、優先劣後構造を採用しているファンドに投資をすることで、リスクを軽減することができます。

ただし、事業者の劣後出資の額を超える損失が発生した場合には、投資家の元本が毀損する可能性があることも知っておくようにしましょう。

匿名組合出資のデメリット

匿名組合出資は、手軽に投資できるなどの多数のメリットがある一方で、以下のデメリットもあります。

  • 任意組合出資と違って不動産を所有できない
  • 運用期間中に途中換金ができないため流動性が低い
  • 事業者が倒産してしまうと元本が毀損するリスクがある

上記のデメリットがあるため、匿名組合出資の不動産クラウドファンディングに投資する際は投資するファンドの内容をよく確認しておきましょう。

任意組合出資の概要

任意組合出資も匿名組合出資と同様に、投資家と不動産クラウドファンディングの事業者が契約を交わして出資する仕組みです。

投資家が小口化された不動産の共有持分を購入し、現物出資して出た利益を分配します。

匿名組合出資との違いは、任意組合契約を締結した投資家が事業者と共同で物件の所有者になるため、共有持分の不動産の所有ができる点です。

なお、匿名組合出資は実際に所有者となって登記されるため、得られた分配金は「不動産所得」となることも覚えておきましょう。

任意組合出資のメリット・デメリット

任意組合出資のメリット・デメリットも理解しておくことで、任意組合出資と匿名組合出資のどちらが自身に向いているのかを見極められます。

ここでは、任意組合出資のメリット・デメリットについて解説するので、不動産クラウドファンディングの利用を検討しているなら参考にしてみてください。

任意組合出資のメリット

任意組合出資のメリットは以下の通りです。

  • 実際に共有持分を購入して不動産の所有者になれる
  • 実際に不動産を所有できるので、相続のときには「相続税評価額」が圧縮されて相続税が節税できる可能性がある
  • 実際に登記される
  • 出資した投資家が不動産取引に携われる可能性がある
  • 匿名組合出資と違って任意組合出資は自分で所有するので事業者が倒産しても自分の持分はそのまま

上記のメリットの中でも特筆するべきメリットは、実際に不動産の所有者になれることです。

しかも、個人投資家では購入することができないホテルや大規模商業施設なども所有することができます。

また、実際に不動産を所有することができるため「貸家建付地」を保有していることになり、相続税対策が可能です。

したがって、不動産クラウドファンディングを利用して物件を所有したい方や相続税対策をしたい方は、匿名組合出資ではなく任意組合出資の不動産クラウドファンディングを利用するようにしましょう。

任意組合出資のデメリット

任意組合出資のデメリットは以下の通りです。

  • 利益が発生しても事業を運営している事業者にも取り分があるため、利回りが低くなりやすい
  • 実際に登記され、物件の所有者になることができるが、共有持分であるため、原則として担保にすることはできない
  • 実際に不動産を所有するため、不動産取得税や登記費用などの諸費用が発生する
  • インターネットを通じてまったく関わったことのない投資家と協力して不動産を運用しなければならない可能性がある
  • 長期運用のファンドが多い
  • 匿名組合出資よりも圧倒的にファンド数が少ない

任意組合出資の不動産クラウドファンディングはそもそも数が少ないため、投資できる機会が多くありません。

インターネット上で提供されている不動産クラウドファンディングサービスのほとんどが匿名組合出資であるためです。

そのため、投資したくても投資できない可能性があることを理解しておきましょう。

まとめ

不動産クラウドファンディングには、匿名組合出資と任意組合出資の2種類があります。

自身の目的に合った投資を行うためにも、それぞれの特徴の違いを理解しておくことが重要です。

しかし、匿名組合出資と任意組合出資の違いをよく理解している方は多くありません。

そこで、この記事では「不動産クラウドファンディングの匿名組合出資と任意組合出資の基礎知識」や「匿名組合出資と任意組合出資のメリット・デメリット」について解説しました。

不動産クラウドファンディングへの投資を検討しているならこの記事を参考にしてみてください。

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