「投資の情報を調べているとリートという言葉をよく見るけど詳しく知りたい」

「米国リートに興味があるが買い方が良くわからない」

など、新しい投資先としてリートに興味を持つ人が増えています。

リートは米国発祥の不動産投資に特化した金融商品です。

日本ではJ-REITとして販売されていますが運用方法など少し違いがあります。

米国においてリートの歴史は古く、1960年に創設されて2000年代には米国の投資指標のひとつであるS&P500に採用されています。

米国リートは非常に魅力的な金融商品ですが、為替リスクやカントリーリスクがあり、米国の市場でしか購入できないので手軽に買えないというデメリットがあります。

そこでおすすめなのが日本の市場で購入できる米国リートETFです。

今回は、米国リートの歴史やデメリット、おすすめの米国リートETFについて解説します。

※本記事はPRを含みます。

リートは、real estate investment trust.の頭文字を取って英文字ではREITと表記されます。

和訳すると不動産投資信託です。

米国が発祥の金融書品で、投資家から集めた資金や金融機関から借りた資金で商業ビルやホテル、商業施設、倉庫などの不動産に投資し、家賃収入や不動産の売買、開発などの不動産投資によって得た収益を投資家に分配する仕組みになっています。

米国で1960年に創設されましたが米国証券取引所に最初にリートが上場したのは1965年です。

当初は現在のJ-REITのように不動産の開発行為は行うことができない外部運用型でしたが1986年の法改正以降は不動産の開発も行える内部運用型が主流となっています。

米国リートは1960年創設当初から現在では大きく運用が異なっています。

米国リートがどういった変化をしてきたのかが気になるところです。

ここでは米国リートの歴史、

• 1960年に創設
• 1992年にUP-REITが導入されたことで市場が拡大
• 2000年代にはS&P500に採用

について解説します。

米国リートは1960年に創設されました。

1960年から1963年にかけて最初のリートが組成されてニューヨーク株式市場へ上場したのは1965年になってからです。

米国でリートが始まった当初は信託や組合形式が主流でした。

1976年行われた税制改革によって株式会社もリートとして登録ができるようになり、今の会社型リートに移行しました。

1992年にUP-REITを導入したリートが上場されて米国リートは規模を拡大します。

UP-REITは、投資家がリートに直接現物不動産を出資することで売却益を繰延べできる仕組みです。

この仕組みの導入によって優良な不動産をリートが仕入れやすくなり、リートの組成がしやすくなったことでリートの数が一気に増えます。

1995年末には米国リートの銘柄数は219、時価総額は575憶ドルまで拡大します。

2000年代になると米国リートは米国株式市場の代表的な指数であるS&P500に採用されます。

それと並行して、米国リートを対象にした上場投資信託（ETF）が出現し、大企業の401Kの中には米国リートを対象とする企業も増えていきます。

住居や商業施設、ホテルなどが主流だった米国リートですが、現在ではヘルスケアやデータセンター、森林など多様化しています。

日本でも2001年よりJ-REITが東京取引証券所に上場しましたが、本家の米国リートとJ-REITにはたくさんの違いがあります。

ここではJ-REITと米国リートの違い、

• 投資対象の比率
• 米国リートは開発行為や自社による運営が可能
• 従業員の有無

について解説します。

リートが対象とする不動産は、住居系、商業施設、オフィスビル、倉庫など様々です。

最近ではヘルスケアやデータセンターなども増え、米国では刑務所リートや娯楽施設リートなどユニークなリートもあります。

2024年4月時点でのJ-REITの投資対象不動産の用途の比率は、オフィス約38.3%、商業施設15.1%、住宅15%、物流私鉄20.7％、ホテル8.1%です。

対して米国リートは、オフィス25%、産業施設16%、貸倉庫やデータセンター、医療施設などを含めたその他すべて10%以下と非常に多様性に富んでいます。

J-REITはリスクの高い開発行為や自社運営は行っておらず、不動産投資法人に不動産を保有させてそのファンドを資産運用会社が運用する外部運用型です。

一方米国リートは、開発行為や自社運営を行うことができる内部運用型が主流になっています。

ただし、リートを運用する不動産投資法人に対する条件を満たすと法人税を払わなくてよいといった税制優遇措置については日米で大きな差はありません。

J-REITは外部運用型のため、従業員の雇用は禁止されていてすべて外部に委託する必要があります。

米国リートは内部運用型のため、従業員の雇用も可能です。

2023年3月時点の世界の主要リートの時価総額は約260兆円でしたが、米国リートは169.8兆円です。

非常に市場規模も大きく、世界的にも注目度の高い米国リートですがやはりデメリットもあります。

こでは米国リートのデメリット、

• カントリーリスク
• 為替リスク
• 手軽に買えない

について解説します。

カントリーリスクは、投資している国や地域に政治不安や金融危機、自然災害などで価格が大きく動く変動リスクのことです。

日本であれば、正確な情報を手に入れることができますが、米国は時差もあり、何かあってもすぐに情報を入手することができません。

そういったカントリーリスクがあるということを分かった上で投資する必要があります。

為替の変動によって米ドルに対する円の価値が変わることを為替リスクと言います。

米ドルで資産を持っている場合は円高になると大きく減ることになるので為替は非常に重要です。

米国リートを取り扱っているETFには為替ヘッジあり、為替ヘッジ無しというタイプの商品があります。

人気なのは為替エッジなしです。

やはり、為替リスクは非常に大きな影響があるので、為替リスクを気にせず投資が出来るタイプが人気なのも頷けます。

現在、日本では米国リートの個別銘柄は購入できません。

米国リートは、外国投資信託なので取り扱うには金融庁への届け出が必要だからです。

以前は取り扱う証券会社もありましたが今はありません。

そのため、米国リートを購入するには米国リートを取り扱っているETFや投資信託を購入することになります。

米国リートは世界的みても分配金利回りが高く、時価総額も年々増えている状況なので米国リートに投資したいという人も多いはずです。

日本で米国リートに投資する場合は、米国リートを取り扱っているETFや投資信託に投資をする必要があります。

おすすめは投資信託よりも信託報酬の安いETFです。

ETFは東京証券取引所に上場している投資信託なので取引時間内であればいつでも購入できます。

ここでは人気の高い米国リートETFを紹介します。

ニッセイグローバルリートインデックスファンドは、購入手数料、換金手数料なしのETFです。

為替ヘッジはなしのタイプになります。

日本を除く世界各国のリートに投資をしており、S&Pグローバルリートインデックスに連動する投資成果を目指しています。

米国リートへの投資は全体ポートフォリオの76%程度です。

iシェアーズ 米国リート ETFは、アメリカ合衆国ニューヨーク州ニューヨーク市に本社を置く、世界最大の資産運用会社であるブラックロックの日本法人ブラックロック・ジャパンが運用するETFです。

米国リートに幅広く投資を行っており、FTSE Nareit Equity REITsインデックス（TTM 円建て）に高位に連動する投資実績を目指しています。

リートは米国発祥の不動産投資信託で、米国リートは2023年3月時点で世界各国の主要リートの約65%を占めています。

米国リートは他国のリートと比較しても分配金利回りが高く、時価総額も年々増えていることもあり、投資先として世界的にも非常に人気が高いです。

しかし、日本では米国リートを個別銘柄で購入することができません。

米国リートに投資するには、米国リートを取り扱っているETFや投資信託を購入する必要があります。

投資するなら信託報酬も安いETFがおすすめです。

まずは、ニッセイグローバルリートインデックスファンドやiシェアーズ 米国リート ETFなどの人気ETFから検討してみてはいかがでしょうか