投資用不動産の種類とは?7つの投資方法の仕組みから失敗しない方法までプロ投資家目線で一挙解説!

「投資用不動産を利用した投資の種類が知りたい」

「不動産投資の中でどの投資がおすすめ?」

不動産投資を検討している方の中には、上記のような疑問や要望を持っている方がいます。

投資用不動産を利用した投資にはさまざまな種類があり、どれが自身に適している投資なのかを見極めるのは容易ではないためです。

そこで、ここでは投資用不動産を利用した投資の種類について詳しく解説していきます。

これから不動産投資を始めようと検討している方は、この記事を参考にしてみてください。

【監修者】青柳 雄太郎

 

株式会社BrightReach(ブライトリーチ)代表取締役。 大手コンサルティングファームでの経営コンサルタント、不動産投資ファンドでのファンドマネージャー、 外資系生命保険会社での経営企画部門を歴任し、現在に至る。 生命保険・損害保険・不動産仲介・不動産売買・人材紹介事業を展開。 会社経営を行いながら、年間100件以上の個人や法人の資産運用・ライフプランニング・

保険見直し・ 不動産取引のコンサルティングを行っている。 宅地建物取引士。 慶應義塾大学理工学部卒。

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投資用不動産とは?

不動産には大きく分けると「居住用」と「投資用」の2種類があります。

居住用の不動産は、その名前の通り自分が居住するために所有している不動産のことです。

一方で、投資用の不動産は不動産投資を行うために所有する不動産を指します。

例えば、アパートや賃貸用のマンションなどが投資用不動産です。

ちなみに、居住用と投資用の不動産の大きな違いは用途や利用目的になります。

投資用不動産を利用した投資の種類

投資用不動産を利用した投資方法は主に以下の7つの投資方法があります。

  • 一棟投資
  • 区分投資
  • REIT
  • 民泊投資
  • 戸建投資
  • 不動産小口化商品
  • 不動産クラウドファンディング

上記の特徴について詳しく解説するので、内容をよく確認して自身に最適な投資方法を見極めるようにしてください。

投資用不動産を利用した投資の種類1.一棟投資

一棟投資とはアパートやマンションなどを一棟購入して運用する不動産投資の手法です。

以下のメリットがあります。

  • マンションやアパートを一棟丸ごと運用しているので、一つの物件から得られる家賃収入の金額が多い
  • 一棟投資は区分投資よりも多くの土地を所有することになるので区分投資よりも資産価値が高く評価されるので高額融資が受けられる
  • 部屋が複数あるため家賃収入がなくなるリスクを軽減できる
  • 土地や建物の所有権が自身にあるため物件全体の運営方針を決定できる

ただし、一棟投資には以下のデメリットもあるので注意が必要です。

  • 物件が高額になるため金銭面での負担が大きい
  • 物件を一棟管理しているためメンテナンス費用が多くかかる
  • 管理する部屋が多くなるので手間がとられる

このように、一棟投資は見込める収入が多くなるものの金銭的な負担が大きいため、資金的に余裕がない方や投資初心者の方には向いていない投資です。

投資用不動産を利用した投資の種類2.区分投資

区分投資とはマンション一棟全体だけなく1部屋もしくは数部屋に投資する不動産投資の手法です。

メリットは以下が挙げられます。

  • 共有部を管理する手間がいらない
  • 共有部を修繕する必要がないため修繕費を抑えられる
  • 売り出されている物件数が多いため購入できる物件数が多い
  • 他の現物不動産投資と比較すると流動性が高く売却しやすい

上記のようなメリットがあるため、現物不動産投資の中では比較的投資しやすい投資方法です。

ただし、区分投資には以下のデメリットもあります。

  • 1部屋しか運用していないため空室になると家賃収入がゼロになる
  • 他の現物不動産投資よりも利回りが低い
  • 共有部を自身の判断で工事ができないなど物件管理に関する権限が限定的である

区分投資を検討しているなら、上記のデメリットを理解しておくようにしましょう。

投資用不動産を利用した投資の種類3.REIT

J-REITとは複数の投資家から集めた資金を利用して、その不動産から得た利益を投資家に分配する投資商品です。

以下の4つのメリットがあります。

  • 1口5万円程度で投資できるので資金が少なくても投資できる
  • 利益の90%を投資家に配当することで法人税が減額できる制度があるため高利回りの案件が多い
  • 投資するファンドによっては優待券がもらえる
  • 不動産の運用をプロがしてくれるため運用にかかる手間や時間を削減できる

上記のような特徴があるため、投資初心者の方にもJ-REITはおすすめです。

ただし、当然デメリットもあります。

投資法人の業績の悪化や災害によって投資用不動産が損傷することによって価格が大幅に下落したり、元本が毀損したりする可能性があるので、理解しておきましょう。

投資用不動産を利用した投資の種類4.民泊投資

民泊投資とは一般の住宅やマンションを利用して、有料でゲストに宿泊してもらい利益を得る投資方法です。

新型コロナウイルス前は訪日外国人の増加により注目を集めていた投資手法ですが、2022年10月現在は訪日外国人が元の水準まで戻っていないため、リスクがある投資方法でもあります。

なお、民泊投資のメリットは以下の通りです。

  • 稼働率が高ければ通常の不動産投資よりも収益性が高い
  • 数日しか宿泊しない旅行者がほとんどのため住居として物件を貸し出す場合よりも原状回復費用などの諸費用が抑えられる
  • 宿泊者と賃貸借契約を交わすわけではないため用途変更がしやすい
  • 築年数が経っていても立地が良ければ収益が上がる可能性が高い

立地が良い物件の場合は貸し出すよりも稼げる可能性があります。

ただし、以下のデメリットもあります。

  • 家賃収入よりも収入が安定していない
  • 特区民泊や旅館業法による営業を除いて180日間しか宿泊施設として利用できない
  • ルールを守らない宿泊客が近隣住民とトラブルを起こす可能性がある
  • 新型コロナ影響により需要が減っている

上記のようなリスクがあるため、今から始めるにはリスクが高い投資方法です。

投資用不動産を利用した投資の種類5.戸建投資

戸建て投資とは、その名前の通り戸建て物件を購入して、その物件を賃貸に出すことで家賃収入を得たり、売却益を得たりする不動産投資の手法の一つです。

以下のメリットがあります。

  • マンションやアパートよりも数が限られるため競合物件の数が少ない
  • マンションのようにエレベーターや廊下などがないため修繕費が抑えられる
  • 土地と建物を所有しているためリフォームや建て替えなどの自由度が高い
  • 一度入居すると長期的に住んでもらえる傾向がある
  • 駅近物件でなくても需要があるケースがある
  • 他の不動産投資より物件価格が安い

上記のようなメリットがあるため、投資初心者の方に向いている投資です。

ただし、以下のようなデメリットもあります。

  • 築古物件の場合は修繕しなければならない箇所が多く管理や修繕の手間がかかる
  • 1件しか投資していない場合、空室になると家賃収入がゼロになる
  • 家賃が高くなる傾向があるためターゲットが限定される

戸建投資を検討しているなら、上記のデメリットがあることを理解しておきましょう。

投資用不動産を利用した投資の種類6.不動産小口化商品

不動産小口化商品とは、名前の通り不動産への投資額を小口に分割した不動産投資商品のことを指します。

仕組みとしては、複数の投資家から集めた資金で現物不動産へ投資して、得られた収益を分配するという形です。

そんな不動産小口化商品には以下のメリットがあります。

  • 投資家が不動産の所有権を持てるため、相続時の相続税評価額が実物の不動産と同様に計算されるので相続税対策としての活用ができる
  • 不動産運用のプロが選んだ物件に投資できる
  • 不動産保有者になれる
  • 投資金額が10万円程度から投資できるため資金額によってはリスク分散ができる

ただし、不動産小口化商品には以下のデメリットもあるため注意が必要です。

  • 商品数が少ないため選べる投資対象が多くない
  • 一棟の不動産を複数の投資家が共同所有するため金融機関からの融資が利用できない
  • 事業者が倒産して元本が毀損する可能性がある

不動産小口化商品に投資するなら、上記のデメリットを理解しておきましょう。

投資用不動産を利用した投資の種類7.不動産クラウドファンディング

不動産クラウドファンディングとは、不特定多数の投資家に対して出資を呼びかけ、集めた資金で不動産を購入・運営し、家賃収入や不動産を売却して得た利益を投資家に分配する投資方法です。

以下の5つのメリットが挙げられます。

  • 平均利回りが7%前後と高利回りのファンドが多い
  • 案件によっては「30%」を超えるファンドもあるため高収益を狙うことができる
  • 最低出資額はファンドの案件が多くあるため、資金に余裕がない方でも投資がしやすい
  • 不動産のプロが運用しているため運用の手間と時間がかからない
  • インターネット上で取引などの手続きが簡単にできる

このように、不動産クラウドファンディングは少ない資金でリスクを抑えながら、大きく稼げる可能性が高い投資であるため、最もおすすめしたい不動産ファンドです。

ただし、以下のデメリットがあることは知っておきましょう。

  • 運営会社が倒産してしまうと元本を毀損する可能性がある
  • 災害によって投資した物件に損害が発生すると元本を毀損する可能性がある

不動産クラウドファンディングに投資するなら、上記のリスクを理解しておかなくてはいけません。

投資用不動産を利用した投資の中でも不動産クラウドファンディングがおすすめ

投資用不動産を利用した投資の中で最もおすすめしたい投資は、不動産クラウドファンディングです。

少額の資金で投資できるうえに利回りも高いため、リスクを抑えながら高い分配金を期待できます。

そのため、投資を始めたばかりの方や投資資金が少ない方は検討してみてください。

まとめ

投資用不動産の利用した投資はさまざまな種類があるため、それぞれの特徴を理解しておく必要があります。

特徴を理解していないと自身に適した不動産投資の方法を見極めるのは困難なためです。

そのため、この記事では、投資用不動産を利用した投資の種類について詳しく解説してきました。

不動産投資を始めようと考えている方は、この記事を参考にしてみてください。

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