ソシラ物流リートの特徴が知りたい!投資のプロが価格推移から運営状況まで徹底解説!

「ソシラ物流はどういったファンドなの?」

「ソシラ物流の運用状況が知りたい」

投資先としてソシラ物流を検討している方の中には、上記のような疑問や要望を抱えている方も少なくありません。

ソシラ物流に限ったことではありませんが、J-REITに投資する際は、ファンドの特徴や運用状況などを詳しく把握しておくことが非常に重要なためです。

そのため、この記事ではソシラ物流の特徴や運用状況などについて詳しく解説していきます。

ソシラ物流への投資を検討している方は、この記事を参考にしてください。

【監修者】青柳 雄太郎

 

株式会社BrightReach(ブライトリーチ)代表取締役。 大手コンサルティングファームでの経営コンサルタント、不動産投資ファンドでのファンドマネージャー、 外資系生命保険会社での経営企画部門を歴任し、現在に至る。 生命保険・損害保険・不動産仲介・不動産売買・人材紹介事業を展開。 会社経営を行いながら、年間100件以上の個人や法人の資産運用・ライフプランニング・

保険見直し・ 不動産取引のコンサルティングを行っている。 宅地建物取引士。 慶應義塾大学理工学部卒。

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ソシラ物流とは

ソシラ物流とは、正確には「SOSiLA物流リート投資法人」のことで、2019年12月10日に東京証券取引所不動産投資信託市場に上場した J-REIT銘柄です。

住友商事が開発する「SOSiLA(ソシラ)シリーズ」という物流施設に対して投資をしており、住友商事がスポンサー企業にもなっています。

そんなSOSiLA物流リート投資法人の2022年5月10日時点の投資口価格と時価総額は、以下の表で確認することが可能です。 

【2979 SOSiLA物流リート投資法人】

投資口価格

時価総額 分配金利回り 基準日
154,300円 105,173.1945百万円 3.44% 2022年6月7日

出典:SOSiLA物流リート投資法人 – JAPAN-REIT.COM SP版

また、今後のSOSiLA物流リート投資法人の価格や利回りなどの推移については、上記のサイトで確認することができます。

ちなみに、スポンサー企業の住友商事は商社として知られていますが、1919年に大阪湾エリアの土地開発事業もスタートしており、現在でも住友商事の中核事業です。

実際「SOSiLAシリーズ」は、長年の不動産事業から得たノウハウが活かされており、それに重点投資をしているSOSiLA物流リート投資法人は、安定した運用が行われています。

ソシラ物流の特徴

ソシラ物流には、以下の3つの特徴があります。

  • 住友商事が開発している物流施設「SOSiLA(ソシラ)シリーズ」への重点投資を行っている
  • 住商リアルティ・マネジメント株式会社のノウハウを活用している
  • スポンサー企業が住友商事である

上記の特徴について解説していくので、内容をよく把握したうえで、ソシラ物流に投資をするのかを判断するようにしてください。

ソシラ物流の特徴1.住友商事が開発している物流施設「SOSiLA(ソシラ)シリーズ」への重点投資を行っている

ソシラ物流の主な投資対象は、住友商事が開発している物流施設「SOSiLA(ソシラ)シリーズ」です。

「SOSiLA(ソシラ)シリーズ」は、住友商事グループのノウハウを活かした物流施設で、以下の特徴があります。

  • 最新設備を導入している
  • 良質な運用ができるようにソフト面とハード面が設計されている
  • 物流テナントの課題である輸送費の削減などを解決できる立地に建てられている

ソシラ物流は、上記のような特徴を持った賃貸需要の高い優良な物流施設に投資しているため、安定した運用が可能になっています。

独自のノウハウを活かした安定感のある投資先を探されている方は、ぜひ検討してみてください。

ソシラ物流の特徴2.住商リアルティ・マネジメント株式会社のノウハウを活用している

ソシラ物流は住商リアルティ・マネジメント株式会社の運用ノウハウを活かして、投資物件の運用をしています。

では、住商リアルティ・マネジメント株式会社とはどのような企業なのでしょうか?

住商リアルティ・マネジメント株式会社とは、不動産私募ファンドの組成と運用や、私募リート「SCリアルティプライベート投資法人」の運用を行なっている企業です。

不動産投資や運用の豊富な実績を持っているため、そのノウハウを活かすことで、ソシラ物流は安定した運用を行えています。

ソシラ物流の特徴3.スポンサー企業が住友商事である

ソシラ物流のスポンサー企業は、住友商事株式会社です。

ここでいうスポンサー企業とは、ソシラ物流の資産を運用している住商リアルティ・マネジメント株式会社の大株主を指し、投資法人の立ち上げなどを主導する設立母体になります。

ソシラ物流は、スポンサー企業である住友商事と、ロジスティクスマネジメント契約とスポンサーサポート契約を締結しており、住友商事グループが有しているビジネス基盤やリソースを活用する権利を有しています。

つまり、住友商事グループのさまざまなビジネスのノウハウを活用することが可能です。

このように、大企業である住友商事のノウハウを活かせることは、他のJ-REITにないソシラ物流の特徴と言えます。

ソシラ物流の価格推移

ソシラ物流の価格は、2017年1月時点の投資口価格は「119,100円」で、2022年5月10日時点では、「154,300円」まで上昇しています。

出典:SOSiLA物流リート投資法人 – JAPAN-REIT.COM SP版

新型コロナウイルスの影響により短期的に価格が下がっていますが、その後は回復しており、上場当初よりも価格が上昇している状況です。

ソシラ物流の運営状況

ソシラ物流の運用状況を確認するために、以下の3つの内容を把握しておくことが重要です。

  • 分配金の推移
  • 利回りの推移
  • ポートフォリオの状況

上記のポイントついて解説していくので、SOSiLA物流リート投資法人への投資を検討している方は内容をよく確認するようにしましょう。

ソシラ物流の運営状況1.分配金の推移

SOSiLA物流リート投資法人が公表している「2021年11月期(第4期)の確定分配金」によると、第4期の1口あたりの分配金は2021年5月(第3期)から「+46円」の「2,577円」になっており、3期連続で最高値を更新しています。

出典:SOSiLA物流リート投資法人 分配金推移- JAPAN-REIT.COM SP版

上場をした2020年5月から順調に分配金は増えており、2022年11月の分配金予想は「2,654円」となっており、今後も分配金が増えていくことが予想されます。

新型コロナウィルスの影響により、分配金が減っている投資法人が多い中で、分配金が増え続けているのは、安定した運用がされている証拠です。

このように、SOSiLA物流リート投資法人は分配金が増えていき、安定した分配金が得られる可能性が高いため、安定した収益を得たい方やこれからJ-REITを始めようと考えている方におすすめのファンドと言えます。

ソシラ物流の運営状況2.利回りの推移

SOSiLA物流リート投資法人の利回りは、2020年12月時点が「3.92%」で、2022年6月7日時点が「3.44%」になっており、約1年半の間に利回りは「0.48%」下がっています。

出典:SOSiLA物流リート投資法人 – JAPAN-REIT.COM SP版

上記の利回りと投資口価格の3年間の推移を記載したグラフを確認すると、新型コロナウイルスにより投資口価格が下落した際に利回りが上昇していますが、その後、投資口価格が上昇していくに伴い、利回りは下落しています。

このように、上場開始時よりも利回りが下がっている要因は、投資口価格の上昇率よりも、分配金の上昇率が低いためです。

ただし、前述したように、今後は分配金が増えていくことが予測されているため、現在の投資口価格の水準であれば、利回りが上昇していく可能性が高いと言えます。

なお、SOSiLA物流リート投資法人は、「JAPAN-REIT.COM」が公表しているJ-REITの利回りランキングによると、61銘柄中「44位(2022年6月7日時点)」となっています。

ソシラ物流の運営状況3.ポートフォリオの状況

SOSiLA物流リート投資法人のポートフォリオを確認すると、2021年4月時点では、運用している物件数が「13」で、資産規模が「121億円」と規模は大きくありません。

実際、資産規模のランキングを確認すると、 61銘柄中「44(2022年6月7日時点)」となっています。

とはいえ、2020年12月の上場からまだ1年半しか経過しておらず、他の銘柄と比較して投資物件がすくないため、当然と言えば当然です。

ちなみに、運用している不動産の種類は物流施設と工場などのインダストリアル不動産で、物流不動産比率が「93.9%」、インダストリアル不動産の比率が「6.1%」です。

上記の割合からもわかるように、物流施設に特化して運用しています。

出典:2022年4月1日現在 ポートフォリオサマリー SOSiLA物流リート投資法人

なお、資産規模は毎期増えており、1年で「100億円」を突破しています。

出典:2022年4月1日現在 決算ハイライト SOSiLA物流リート投資法人

このように、今後も資産規模が拡大する可能性が高く、安定した運用が予測されるので、おすすめのJ-REITです。

投資法人概要

投資法人の概要は以下になります。

会社名

SOSiLA物流リート投資法人
設立日 2019年12月
執行役員 松本 展彦
本社住所 東京都中央区京橋一丁目17番10号 

また、スポンサー企業である住友商事株式会社の概要は以下のとおりです。

会社名

住友商事株式会社(SUMITOMO CORPORATION)
設立日 1919年12月24日
資本金 2,199億円
代表者名 兵頭 誠之
本社住所 〒100-8601
東京都千代田区大手町二丁目3番2号 大手町プレイス イーストタワー

まとめ

ソシラ物流は、2020年12月上場した新しいJ-REITでありながら、住友商事が開発した物流施設である「SOSiLA(ソシラ)シリーズ」に重点投資することで、安定した運用を行っています。

分配金も毎年増えており、資産規模も拡大していることから、初心者の方にもおすすめの銘柄です。

この記事では、そんなソシラ物流の特徴や運用状況などについて詳しく解説していきました。

ソシラ物流へ投資を検討している方は、この記事を参考にしてください。

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