「J-REITも不動産に投資しているみたいだけでけど不動産投資の何が違うの？」

「投資対象としてJ-REITを考えているがどんなリスクがあるの？」

など、手軽に不動産に投資が出来るとJ-REITへの投資を考える人が増えています。

J-REITは、不動産への投資に特化した上場投資信託です。

不動産投資と違って、流動性が高く、少額で不動産に投資ができる、資産運用はプロが行うなどのメリットがあります。

しかし、J-REITには分配金減額、自然災害、倒産・上場廃止などリスクも多いです。

購入の際には、チャートやIR情報などをチェックすることでリスクを抑えることができます。

今回は、J-REITと不動産投資の違いとJ-REITのリスクについて解説します。

※本記事はPRを含みます。

不動産投資は、サラリーマンの副業としても人気の高い投資です。

しかし、自己資金の準備や運営の面倒さなど、ハードルの高さから実際に不動産投資を始められない人も多いと思います。

その点、J-REITであれば少額から始めることができ、運営はすべてプロが行ってくれます。

ここでは、不動産投資とJ-REITの3つの違い、

• J-REITは少額から始められる
• J-REITは流動性が高い
• J-REITは資産運用をプロが行っている

について解説します。

不動産投資を始めるには多額の自己資金が必要です。

不動産投資用ローンを利用するとしても、区分マンションで100万円、一棟アパートやマンションであれば数百万円～数千万円を用紙する必要があります。

一方でJ-REITの場合は、安い銘柄であれば数万円程度から購入が可能です。

J-REITは、オフィスビルや商業施設、ホテル、投資用マンション、物流施設など幅広い不動産の用途に投資を行っています。

自分で不動産投資をするよりも幅広い不動産に投資が出来るのもJ-REITの魅力と言えます。

不動産投資は現金化に時間が掛かるのがデメリットです。

不動産を売却するには最低でも1か月、長いと半年以上かかるケースもあります。

J-REITは、東京証券取引所に上場している投資信託なので、株式証券と同様に取引時間内であればいつでも売買が可能です。

J-REITを運営している不動産投資法人は、実務が禁止されている為、資産運用や資産管理、一般事務などをすべて外部に委託しています。

資産運用については、不動産投資のプロである資産運用会社が委託先です。

個人で不動産投資を行うと運営について不明な点や不安も多いですが、J-REITにおいては資産運用のプロがすべて運用を行ってくれるので安心して投資が行えます。

J-REITは安定した運用が期待できることで人気の金融商品ですがリスクはあります。

ここでは、J-REITの3つのリスク、

• 分配金の減額リスク
• 自然災害リスク
• 投資法人の倒産・上場廃止リスク

について解説します。

J-REITの最大の魅力は、インカムゲインである分配金です。

J-REITの分配金の利回りは年利3%台～6%台と他の金融商品と比べても高めの設定になっています。

J-REITの分配金が高いのは一般の法人と比べて税制優遇がある点です。

一般の法人の場合は、利益に対して法人全を支払う義務がありますが、J-REITは利益の90%以上を分配金に回すなどの条件をクリアすれば法人税を支払う必要がありません。

そのため、J-REITは他の法人と比べて分配金を出しやすい仕組みになっているという訳です。

しかし、J-REITの経済危機や金利の上昇などで運営状態が悪化して利益が減ってしまった場合、分配金に回せるお金も減ってしまうので分配金が減額されてしまうケースもあります。

高い分配金目当てでJ-REITを購入しているのに分配金が減額されてしまうと期待していた利益を得られない結果となってしまいます。

J-REITが所有しているのは、オフィスビルや商業施設、投資マンションといった様々な種類の不動産です。

不動産は動かすことが出来ないので、台風や地震などの大きな災害が起こった際に被害を受けることも多いです。

地震による建物の倒壊、火事、台風による雨漏りや浸水によって建物が活用できなくなると、所有不動産の価値の低下、家賃収入が無くなるなど、J-REITの運営に大きな影響を与えます。

J-REITは、東京証券取引所の厳しい審査をクリアして上場しています。

そのため、倒産するリスクは低く、2001年に解説されて以来倒産したのは1社だけです。

上場廃止については、J-REITが上場を維持するための基準を満たすことができなくなると上場廃止になってしまいます。

上場廃止基準には、不動産の運用額が運用資産の総額に占める割合が75%未満になって1年以内に回復できない場合、上場受益権口数又は上場投資口口数が4,000口未満である場合などがあります。

2024年時点で上場廃止した最新の銘柄は、2021年11月9日に上場を配したインベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人です。

敵対的TOBを受けたことに対して防衛的TOBを行い、最終的に投資口数を併合したことによって上場廃止となっています。

 J-REITを購入する際に参考にするべき資料があります。

それがチャートとIR情報です。

チャートは、1分、1時間、1日、1週間、1か月、1年など、一定期間のJ-REIT銘柄の株価の値動きをグラフ化したものです。

短期的な値動きから長期的な株価の動向など、株価の値動きをチェックすることができます。

J-REITを購入する際には、上昇トレンドにあるのか、下降トレンドにあるのかを見極めるためにも1年程度の長期的なチャートを参考にすると良いでしょう。

IRは、Investor Relationsの略でJ-REITを運営する資産管理法人が株主や投資家に対して財務状況や運営状況について投資家に必要な情報を提供する活動全般を指します。

IRによって提供される情報がIR情報です。

IR情報は各不動産投資法人のホームページ上で提供されており、J-REITの財務状況や運営状況を手軽に入手することができます。

2021年4月1日付けでプレミア投資法人は、資産運用業務を行っていたプレミア・リート・アドバイザーズ株式会社と合併し、業務をNTT都市開発投資顧問株式会社が承継しました。

それに伴って、J-REITの名称もプレミア投資法人からNTT都市開発リート投資法人に変更しています。

NTT都市開発リート投資法人は、NTT都市開発をスポンサーに持つ複合型J-REITです。

オフィスビルが7割、住居系が3割の構成でバランス型のポートフォリオになっています。

ここでは、NTT都市開発リート投資法人の3つの特徴、

• NTT都市開発投資顧問が運用する不動産投資信託
• オフィスビルと住宅の構成比が7:3の複合用途型リート
• JCRから「AA」の高格付

について解説します。

NTT都市開発リート投資法人は、NTT都市開発投資顧問が運用する不動産投資信託です。

NTT都市開発投資顧問は、NTT都市開発が100%の株主でNTTグループのアセット部門としてNTTグループの巨大なネットワークを活かした資産運用を行っています。

NTT都市開発リート投資法人は、オフィスビルと住宅の構成比が7:3の複合用途型リートです。

不動産の用途の特徴が出やすい単一用途特化型と比べると、収益性の高いオフィスビルと堅実な運用が期待できる住宅系にバランスよく分散投資を行っています。

投資エリアは、96%が東京及びその周辺地域となっています。

NTT都市開発リート投資法人は、格付け会社であるJCRから「AA」の高格付の高格付けを取得しています。（2024年6月時点）

NTT都市開発投資顧問の詳細情報は以下の通りです。

J-REITは、安定した運用と高い分配金利回りが魅力の不動産に特化した上場投資信託です。

不動産投資と比べると少額で始められる、流動性が高い、資産運用はプロが行ってくれるといったメリットがあります。

一方で、分配金の減配リスク、自然災害リスク、倒産・上場廃止リスクなどのデメリットもあります。

J-REITを購入する際には、チャートやIR情報の確認し、株価の動向や財務状況、運営状況を把握することが重要です。

今回ご紹介したNTT都市開発リート投資法人は、オフィスビルと住居の2つの用途に投資を行っている複合用途型リートでバランス型のポートフォリオになっています。

これからJ-REITを購入したいと考えている人は、NTT都市開発リート投資法人を検討してみてはいかがでしょうか。