「明治安田J-REIT戦略ファンドの特徴が知りたい？」

「明治安田J-REIT戦略ファンドはおすすめ？」

J-REITのファンドを探している方の中には、明治安田J-REIT戦略ファンドについて上記のような疑問を抱えている方は少なくありません。

明治安田J-REIT戦略ファンドに限りませんが、投資するかどうかを判断するためには、ファンドの特徴やリスクを理解しておく必要があるためです。

そのため、この記事では、明治安田J-REIT戦略ファンドの特徴やリスクなどについて詳しく解説していきます。

明治安田J-REIT戦略ファンドの購入を検討している方は、この記事を参考にしてください。

※本記事はPRを含みます。

明治安田J-REIT戦略ファンドとは、「安田明治アセットマネジメント」が運用しているファンドです。

名前にあるとおり、主にJ-REITに投資を行っており、組入銘柄の構成は、オフィス型のJ-REITが50％程度、物流・商業施設型のJ-REITが40％前後になっています。

ちなみに、レジデンスなどの住宅型のJ-REITには10％前後しか投資をしていません。

このように、明治安田J-REIT戦略ファンドは、オフィスや商業系のREITに重点投資している特徴があるファンドです。

そんな明治安田J-REIT戦略ファンドの2024年6月14日時点の基準価額と純資産総額は、以下をご覧ください。

出典：明治安田J-REIT戦略ファンド

今後の基準価格については、上記のサイトで確認できるので、参考にするようにしてください。

明治安田J-REIT戦略ファンドには、以下の3つの特徴があります。

• 主にJ-REITに投資を行っている
• 投資配分をJ-REIT市場に合わせて変更する
• 投資制限が設けられている

上記の特徴について詳しく解説していくので、明治安田J-REIT戦略ファンドに投資するか判断する際の参考にしてみてください。

明治安田J-REIT戦略ファンドは、J-REITに投資を行っており、その理由として以下の3つを挙げています。

• 市場規模が拡大している
• 他の不動産投資よりも利回りが高い
• 投資物件を専門家が選定し運用している

なお、J-REIT以外にも、日本国債にも投資していますが、投資割合はその時々で変わるので、詳細については月次レポートを確認するようにしてください。

明治安田J-REIT戦略ファンドは、投資配分をJ-REIT市場に合わせて変更しており、J-REITと日本国債の利回り格差を考慮してJ-REITの組入比率を決めているのが特徴のひとつです。

例えば、J-REITが急上昇した後の割高の局面では、J-REITの割合を「75％から50％」に引き下げています。

一方で、J-REITの価格が急下降した後の割安局面では、J-REITの組入割合を「50％から75％」にするなど、段階的に引き上げるといった形です。

このように、状況に合わせてJ-REITの配分を変えることで、リスクが軽減できるため、投資家から人気のファンドになっています。

なお、割高局面・割安局面については、価格変動のリスクだけでなく、流動性リスクや信用リスクなども考慮し、専門家である委託会社が判断して決定しているので、そのあたりも抜かりがありません。

明治安田J-REIT戦略ファンドには、以下の投資制限が設けられています。

• 株式には直接投資しない
• 外貨建資産へ直接投資しない
• デリバティブの利用はヘッジ目的のみにする

上記の制限を設けたうえで、以下の分析を行ってポートフォリオを決めています。

• 景気や金融政策などのマクロ分析
• 賃貸情報やマンション販売動向などの不動産市況分析
• バリエーション分析などの個別銘柄分析
• スポンサーの信用力調査などのクレジット分析

このような制限と分析を行ったうえで、J-REIT運用チームがポートフォリオを決めているため、安定した運用が可能になっています。

明治安田J-REIT戦略ファンドには、以下の3つのリスクがあります。

• リートのリスク
• 債券価格変動のリスク
• 信用のリスク

それぞれのリスクについて解説します。

リートのリスクとは、賃料の値上げなどの様々な要因によって、J-REITの各銘柄が運用している不動産の入居率が下落するリスクのことです。

例えば、過去には、自然災害による損害や不動産の老朽化、立地の変化などで、入居率が低下して不動産価値が下落しています。

このように、不動産を取り巻く環境の変化によってJ-REITの価格や配当に悪影響が与えられるリスクがあることを理解しておいてください。

ただし、自然災害や大きな立地環境の変化は、頻繁に起こるわけではないため、過度な心配は不要です。

前述したように、明治安田J-REIT戦略ファンドは、J-REITだけでなく国債にも投資をしています。

そのため、債券価格が変動し下落をしてしまうと、ファンドの基準価格が下落する可能性が高いです。

例えば、金融情勢の変化や金利変動の変化などによって債券価格が大きく下落してしまうと、明治安田J-REIT戦略ファンドの価格も影響を受けて下落します。

ただし、債券価格が上昇すると、明治安田J-REIT戦略ファンドの価格は高くなるため、一概にデメリットとは言えません。

とはいえ、債券価格の変動による影響を明治安田J-REIT戦略ファンドは受けることは覚えておいてください。

なお、明治安田J-REIT戦略ファンドの国債の組入率は前述したように、J-REIT市場によって変わるので、その時々で影響の度合いは異なります。

信用のリスクとは、J-REITを提供している投資法人が経営不振に陥ってしまい、利払いや償還金の支払いの遅延や債務不履行が起きるリスクのことです。

仮にそういった事態が発生してしまうと、その銘柄のJ-REIT価格が大きく下落し、明治安田J-REIT戦略ファンドの価格も下落してしまいます。

とはいえ、信用リスクを軽減するために、クレジット分析などの分析をしっかりと行っているので、それほど懸念するリスクではありません。

明治安田J-REIT戦略ファンドが組成された2012年7月1日時点の基準価格は「9,147円」で、2024年6月14時点では、「6,222円」まで下落しています。

出典：基準価額・純資産総額チャート 明治安田J-REIT戦略ファンド投資法人

推移としては、上記のグラフからもわかるように、2015年1月以降は基準価額が下落し続けていたうえに、その後、新型コロナウイルスの影響でJ-REITの投資口価格が下がったため、明治安田J-REIT戦略ファンドの基準価格は大きく下がっています。

しかし、今後新型コロナウイルスの影響が少なくなることで、基準価額が上がることを期待できるので、今が買い時のファンドです。

明治安田J-REIT戦略ファンド投資法人が公表している2012年7月から2024年5月までの分配金のデータを確認すると2024年5月の1口あたりの分配金は、「30円」で、2012年7月の「30円」と同様の金額になっています。

出典：分配金　明治安田J-REIT戦略ファンド投資法人

分配金に関しては、今後は基準価格と同様に新型コロナウイルスの影響が弱まることが考えられるため、増える可能性が高いです。 

明治安田アセットマネジメント株式会社の詳細情報は以下の通りです。

明治安田J-REIT戦略ファンドは、J-REIT市場に合わせてJ-REIT割合を変えているなどの特徴があり、リスクが軽減されているおすすめのファンドです。

ただし、リートのリスクなどはどうしてもあるため、リスクを理解しておくことが重要です。

そこで、この記事では、明治安田J-REIT戦略ファンドの特徴やリスクについて解説していきました。

明治安田J-REIT戦略ファンドの購入を検討している方は、この記事を参考にしてみてください。