資産運用で不動産投資はリスクが高い?プロ投資家目線で3つの対策方法から利回りまで徹底解説!

「資産運用として不動産投資はどうなんだろう?」

「不動産投資にはどのようなリスクがはらんでいるか知っておきたい」

成功すれば一定の安定収入が見込める不動産投資。

しかし不動産投資についてネットで調べると「やめとけ」「儲からない」といったネガティブなワードが目につき、本当にやっていいのか不安になってしまいますよね。

今回の記事では編集部が、不動産投資に潜むリスクやリスク回避の方法について、解説していきます。

【監修者】青柳 雄太郎

 

株式会社BrightReach(ブライトリーチ)代表取締役。 大手コンサルティングファームでの経営コンサルタント、不動産投資ファンドでのファンドマネージャー、 外資系生命保険会社での経営企画部門を歴任し、現在に至る。 生命保険・損害保険・不動産仲介・不動産売買・人材紹介事業を展開。 会社経営を行いながら、年間100件以上の個人や法人の資産運用・ライフプランニング・

保険見直し・ 不動産取引のコンサルティングを行っている。 宅地建物取引士。 慶應義塾大学理工学部卒。

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資産運用で不動産投資を選ぶ8つのリスク

不動産投資にはどういったリスクが含まれているのでしょうか。

あらかじめ把握しておくことで、リスク回避ができる項目もあります。

この章では、資産運用で不動産投資を選ぶ8つのリスク、

  • 空室リスク
  • 家賃滞納リスク
  • 家賃変動リスク
  • 金利上昇リスク
  • 修繕リスク
  • 天災リスク
  • 過失リスク
  • 倒産リスク

について、解説していきます。

空室リスク

空室は不動産投資において1番避けるべきリスクです。

不動産投資で利益を得るには基本的に「キャピタルゲイン」と「インカムゲイン」の2種類しかありません。

キャピタルゲインとは、商品を売却することによって得られる利益のことです。

例として「1,000万円で買った物件が、1,100万円で売れた」といったケースがあれば「100万円のキャピタルゲインを得た」ということになります。

インカムゲインは、いわゆる家賃収入を指します。

自分が所有している物件を他人に貸すことによって得られる収入で「不労所得」とも呼ばれるものですね。

基本的に、キャピタルゲインは予測の難易度が高く、不動産投資ではインカムゲインを狙うのが堅実だといわれています。

また、物件の所有期間が5年以下であれば、売却時に課税される税金もおよそ2倍近く高くなってしまうため、売却が前提だとしても購入から5年以内はインカムゲインを重視することになるでしょう。

空室期間が長く続くほど、オーナーの収益ゼロの期間は長引いてしまいます。

空室リスクはオーナーにとって最も避けなければならない項目といえるでしょう。

家賃滞納リスク

家賃滞納はオーナーにとって不利なケースとなります。

一見、家賃滞納者には「払わないなら翌月にでも出ていってもらう」といった対策をとれそうですが、法律上はそうはいきません。

借主は借地借家法という法律に守られており、実際に退去を要請するには3ヶ月以上の滞納歴が必要となります。

3ヶ月以上経って訴訟を起こしたとしても、費用はオーナー持ちです。

参考までに、以下が弁護士に依頼する際のおおよその費用です。

  • 弁護士費用…30分~1時間の相談:5,000円
  • 着手金…30万円
  • 報酬金…回収金額の10%

また、滞納期間中は、オーナーに収益がなくても会計上は利益を出していることになるため、税金は加算されてしまいます。

空室は避けるべきですが、家賃滞納リスクが高い入居希望者も同様に避けなければいけません。

家賃変動リスク

不動産投資では、家賃が変動するリスクもあるので注意が必要です。

物件は、経年劣化に応じて価値が下がる傾向にあるため、初期に設定した家賃は続かないと考えるのが懸命です。

どのくらい家賃が下落するかは「年率に換算して1%程度」と計算しておくとよいでしょう。

「年率に換算して1%程度」というのは、総務省が三井住友トラスト基礎研究所へヒアリングを行った「借家家賃の経年変化」というレポート内で解説されています。

この数字を当てはめると、購入時に家賃10万円で設定していた物件は、10年後には9万円まで下落すると考えられるでしょう。

金利上昇リスク

不動産投資にはらむリスクの中でも回避が難しいのは、金利上昇リスクです。

基本的に、不動産投資では借り入れを前提にスタートします。

借り入れの金利には「変動金利」と「固定金利」の2種類があり、不動産投資ローンで一般的に採用されるのは「変動金利」です。

変動金利とは、金利が固定されず、景気や需要に応じて利息が変動する金利タイプのことです。

金利上昇は、主にインフレ時に起こりやすいといわれています。

一般的に、景気がよくなるとインフレが起こり、企業や従業員の収入が増え、個人の消費行動が増すことで金利が上がります。

上記の流れで起きている金利上昇は「コストは上がるが、家賃も上げられる」といった対策をとれるので、不動産オーナーに大きなダメージはありません。

しかし、悪いインフレといわれる現象もあります。

悪いインフレとは、景気がよくないまま、金利上昇が起きてしまうケースです。

この場合、世間の収入が変わらないインフレなので「コストは上がるが、家賃を上げられない」といったキャッシュフローの悪化につながる現象が起きてしまいます。

景気や円安などの外的要因は、個々の力ではコントロールが難しいので金利上昇リスクは対策が取りにくいといえるでしょう。

修繕リスク

修繕リスクとは、修繕・設備によって新たに出費が発生するリスクです。

物件購入からある程度時間が経つと、新築・中古問わず修繕の必要が出てきます。

たとえば、外壁や屋根の塗装工事や、給湯器やパイプの取替え工事などは、老朽化した部分を修理しなくてはいけません。

修繕費でキャッシュフローのマイナスを起こさないためには、物件購入時に、修繕にかかる費用を経費として計算しておく・物件保有時は、修繕費を積み立てておくといった事前準備が必要となります。

天災リスク

日本は、世界的に見ても自然災害が多い国といわれています。

台風が近づいたことで、保有している物件の屋根が飛ばされたり飛散物によって壁が壊されたりといった天災リスクもでてきます。

自然災害が起こること自体は避けられないため、災害の起こりやすい地域を把握しておき、エリア選定・補強工事・保険の加入など、事前の対策が必要となるでしょう。

過失リスク

過失リスクは、賃借人の事故・事件などによって物件の価値を落としてしまうリスクです。

物件内での自殺や殺人、火災による焼死体など、事故物件となった場合には家賃を下げざるを得ないでしょう。

相場として「心理的瑕疵有り」と表記された場合、20〜30%賃料が安くなるケースが多いといわれています。

倒産リスク

物件の管理を外注している場合、管理会社の倒産リスクが生じます。

とくに、経営の丸投げができるサブリース契約を結んでいる管理会社の倒産だと、敷金等の預かり金が戻らないといった損害が生じます。

不動産投資のリスクを回避する3つの方法

ここでは、不動産投資のリスクを回避する3つの方法、

  • 立地を厳選する
  • 建物を厳選する
  • 実質利回りを意識する

について、解説していきます。

立地を厳選する

入居者が決まりやすくなるよう、立地は厳選しましょう。

物件の立地は後から変えられないため、まずは需要があるエリアなのかを精査する必要があります。

最寄駅に近いなどの「利便性のよさ」や、近くにスーパーや飲食店などの施設が充実している「生活環境のよさ」などを加味して物件選びをすると空室は避けやすいといえます。

また、物件がどのような天災リスクをはらんでいるかも確認しておきましょう。

国土交通省が運営している「ハザードマップ」というポータルサイトでは、地域ごとに起こるであろう災害をあらかじめ予測できます。

希望する立地が災害エリアとかぶっていたら、物件を変更するのも1つの手です。

建物を厳選する

建物を厳選することで、空室リスクの軽減が見込めます。

とくに、建物を厳選する際に見るべきポイントは「後で変更が効かない箇所」「リフォーム代が多額となる箇所」です。

「後で変更が効かない箇所」としては、日当たりの悪さ・アパートなのに階段がない、といった要素です。

上記は、不人気物件の特徴なのに後々変えられません。

「リフォーム代が多額となる箇所」では、和式トイレ・3点ユニットバス・すでに物件の老朽化が進んでいる、などが挙げられます。

この場合、絶対ではないが避けた方がよい物件、という位置付けで物件のリストアップを進めるとよいでしょう。

実質利回りを意識する

物件購入時には、実質利回りを意識しましょう。

不動産投資では、1年あたりでどれくらい利益を得られるか?を見る方法として「表面利回り」と「実質利回り」の2種類の見方があります。

以下が、それぞれの計算式です。

表面利回り(%)
年間家賃収入÷物件購入価格×100
実質利回り(%)
(年間家賃収入−年間必要経費)÷(物件購入価格+購入時の諸経費)×100

表面利回りの計算は、物件の価格と家賃収入しか考慮しないため、一見わかりやすい指標です。

不動産サイトに搭載されている「利回り◯%」という数値も表面利回りで計算されており、投資家にとっては絶対的な指標として認識されています。

しかし、不動産オーナーの実際の収益を表すのは、実質利回りです。

理由は、表面利回りは運営中にトラブルも変動もなかったという前提の数値なので、上記の8つのリスクがあった場合にはアテにならない計算になってしまうからです。

購入時は、瞬間的な収益性を表す表面利回りだけではなく、実質利回りを意識するとリスクヘッジにつながります。

まとめ

今回紹介した資産運用で不動産投資を選ぶリスクについて、重要なポイントを3つにまとめました。

  • 事前にこれから起こるリスクを把握しておくと適切な対策がとれる
  • 不動産投資の中で最も恐ろしいのは空室リスク
  • 実質利回りを意識しておくと物件の本質的な価値を見極められる

資産を効率的に増やす方法に興味を持たれた方は、不動産投資を検討してみてはいかがでしょうか。

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不動産投資を始めようと検討している人であれば、複数の不動産会社のセミナーや説明会に参加して、条件を比較している人も多いのではないでしょうか?しかしどの不動産会社に話を聞いても、基本的にメリットの部分しか話しませんから、本当にその物件に投資をして大丈夫なのか確信を持てない人も多いでしょう。

不動産投資は数千万円単位のお金を借りて行う人が大半なので、条件の悪い物件をつかまされて、将来自己破産に追い込まれるなどの事態は絶対に避けたいはずです。そこでおすすめしたいのが、第三者視点でプロから不動産投資についてアドバイスがもらえる「Dr.マンション投資」です。


 
Dr.マンション投資は利用することで、以下のようなメリットが得られます。

  • 90戸の不動産投資をしているメガ大家でもある不動産投資家が監修
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