東京都心で不動産投資をするならワンルームがおすすめって本当?プロ投資家目線で今後の利回りについて徹底解説!

「東京都心で不動産投資をするとなると費用が高そう…」

「東京だと激戦区も多いのでは?」

「東京都心だとどのエリアがおすすめ?」

など、東京都心での不動産投資を検討している人もいらっしゃることでしょう。

最近では、東京都心の地価上昇や賃貸需要の高さなどから、東京の不動産に注目が集まっています。

価格が高いイメージの強い東京都心の不動産ですが、なぜ投資先として人気なのでしょうか。

この記事では、東京都心で不動産投資をやるべき理由や購入時のポイントをご紹介します。

【監修者】青柳 雄太郎

 

株式会社BrightReach(ブライトリーチ)代表取締役。 大手コンサルティングファームでの経営コンサルタント、不動産投資ファンドでのファンドマネージャー、 外資系生命保険会社での経営企画部門を歴任し、現在に至る。 生命保険・損害保険・不動産仲介・不動産売買・人材紹介事業を展開。 会社経営を行いながら、年間100件以上の個人や法人の資産運用・ライフプランニング・

保険見直し・ 不動産取引のコンサルティングを行っている。 宅地建物取引士。 慶應義塾大学理工学部卒。

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不動産投資を東京でやるべき理由4選

東京都心で不動産投資をはじめるべき理由についてご紹介します。

  • 人口が集中しているから
  • 大企業が集まり、経済の中心地であるから
  • 世界的に有名で魅力的な都市だから
  • ワンルームマンションの需要が高いから

人口が集中しているから

東京都は日本で一番人口の多い都市です。

就職や大学入学などのタイミングで地方から多くの人々が上京し、人口が集中しています。

東京都の人口は、1,400万人を超えており、日本の総人口の1割以上を占めています。(2022年11月時点)

地方では今後人口が減少すると考えられますが、東京都は今後も人口の集中が予測されており、投資先としても期待できるでしょう。

大企業が集まり、経済の中心地であるから

東京は経済の中心であり、数多くの大企業の本社が存在します。

全国の上場企業の約半分が、東京に本社を構えており、就職や転勤のタイミングで上京するケースもめずらしくありません。

また、有名大学も密集していることから、日本国内・海外からも学生が集中します。

東京には、経済を活性化させる「ヒト・モノ・カネ」のすべてが集まっており、不動産投資の需要も高いことがわかります。

世界的に有名で魅力的な都市だから

日本は、都市戦略研究所が発表する2021年版「世界の都市総合ランキング(GPCI)」で48か国中総合3位となりました。

特に東京でおこなわれた「テレワークなどの柔軟な働き方」や「東京オリンピックを中心とした文化・交流」の分野が評価されていたようです。

都市としての評価が高まることで、世界から注目され、不動産価値の上昇も期待できるでしょう。

参照:2021年版「世界の都市総合ランキング(GPCI)」

ワンルームマンションの需要が高いから

東京都心では、単身世帯の割合が非常に高く、現在も増加傾向にあります。

これは他の都市から就職や進学のため、東京へ移住してくるためです。

そのため、今後も東京では単身世帯が増加し続けることが予想されるでしょう。

東京都心の不動産価格の相場は?

ここでは東京都心の投資用不動産価格の相場についてご紹介します。

株式会社不動産経済研究所が調査した「2022年上期及び2021年年間の首都圏投資用マンション市場動向」によると、2022年上期(1~6月)に供給された投資用マンションは86物件(全3,768戸)でした。

これは前年同期が76物件(全3,650戸)であることと比較すると、物件数が13.2%、戸数で3.2%、増加しています。

また、東京都心の投資用不動産の平均価格は、3,221万円でした。

前年同期の3,125万円と比べると、約100万円上昇しています。

また、㎡単価では120万7,000円であり、1㎡あたり2.5万円も上昇しました。

投資用不動産取引の多くは、30㎡前後の単身もしくは2人暮らし向けの物件でした。

東京都心では、単身者ニーズが高く、ワンルーム投資が人気であることが分かります。

参照:2022年上期及び2021年「年間の首都圏投資用マンション市場動向」p.1

東京都で不動産投資がおすすめのエリアは?

東京都心といっても、エリアはさまざまです。

土地勘のない人にとっては、エリアを決めるのも難しいことでしょう。

ここでは、東京都心の中でも賃貸ニーズや資産性が高い、おすすめのエリアをご紹介します。

東京都心6区は資産性が保ちやすい

東京都心6区とは、千代田区・港区・新宿区・渋谷区・文京区・中央区のことです。

東京都内でも、とくに有名でブランド力のあるエリアであり、地価が高いことでも有名です。

  • 千代田区:一番町、三番町、六番町など
  • 港区:高輪、白金台、赤坂など
  • 新宿区:南元町、市谷仲之町など
  • 渋谷区:恵比寿、広尾、代々木など
  • 文京区:根津、本郷三丁目、春日など
  • 中央区:勝どき、月島、水天宮前など

東京カンテイの「中古マンション価格(70平方メートル価格換算)」データによると、東京都心6区の価格は9,239万円でした。

一方、城南・城西6区(品川区・目黒区・大田区・世田谷区・中野区・杉並区)では、6,212万円です。

同じ広さの中古マンションでも、都心6区の価格は1.5倍ほど高いことが分かります。

しかし、資産性を維持しやすく、将来的に売却する場合でも値段が下がりにくいでしょう。

参照:東京カンテイ「中古マンション価格(70平方メートル価格換算)」p.3

城東エリアは再開発により、利便性が高い

城東エリアとは、墨田区・江東区・台東区・中央区・葛飾区・江戸川区です。

城東エリアは、東京都心の中でも比較的家賃が安く、アクセスがよいといわれています。

浅草や東京スカイツリー、銀座などが代表的であり、観光地としてもの人気の高いエリアです。

特に、墨田区や江東区では、再開発がおこなわれ、下町のイメージから、おしゃれな街へと変わりつつあります。

駅周辺に新しい商業施設が建設され、子育て支援にも力を入れているため、賃貸ニーズが高いといえるでしょう。

東京都心で不動産投資物件を購入する際の4つのポイント

では、東京都心でどのような投資物件を購入すればよいのでしょうか。

ここでは、東京で不動産投資物件を購入する際の4つのポイントをご紹介します。

  • 利便性が高い物件かどうか
  • 相場にあった利回りが期待できるか
  • 住む人のニーズに合った設備が整っているか
  • 周辺環境が快適かどうか

利便性が高い物件かどうか

投資物件を購入する際には、利便性は非常に重要な項目です。

人気エリアであれば、たとえ空室になったとしても、すぐに次の入居者が決まります。

利便性を判断する際には、次の項目を確認しておきましょう。

  • 駅までの距離
  • 周辺にどのような施設があるか
  • 主要駅へのアクセスや乗り継ぎがスムーズか

最寄り駅までの所要時間はもちろんのこと、周辺のスーパー・コンビニ・大型商業施設などの利便性はおさえておきましょう。

新宿や渋谷、東京など主要駅までのアクセスや乗り継ぎが便利なエリアも人気が高いです。

実際に物件を選ぶ際には、現地を訪れ、自分の足で歩いて確認することが重要です。

また、調査は1回だけでなく、時間帯や曜日をかえておこなうのもよいでしょう。

相場にあった利回りが期待できるか

東京都心での不動産投資は、一般的に利回りが低いといわれています。

物件価格が高いため、年間利回り5%前後が一般的です。

ただし、本当に相場にあった利回りなのか確認しておきましょう。

物件の価格や家賃が適正価格であれば、基本的に利回りは相場に合っているといえます。

複数の不動産業者を比較検討し、東京都心のエリアごとの不動産価格や賃料の相場を確認しておきましょう。

住む人のニーズに合った設備が整っているか

住民のニーズに合った設備が整っている物件を選ぶのも、重要なポイントです。

東京都心でもエリアや物件のタイプによって、ニーズはさまざまです。

単身世帯向けの物件であれば、不在時でも荷物の預かりができる宅配ボックスや、24時間利用可能なゴミ置き場などの需要が高いでしょう。

また、ファミリータイプの物件では、テレワークスペースがある間取りや食器洗い乾燥機付きなどのニーズもあります。

住む人の立場に立って、ニーズを考えてみましょう。

周辺環境が快適かどうか

あらかじめ物件の周辺環境が快適かどうかを、確認しておきましょう。

商業施設や駅が近く、利便性が高い物件であっても、近隣の騒音や外のネオンが気になるなど、デメリットのある物件もあります。

単身世帯向けの物件であれば、コンビニや深夜営業のスーパー、飲食店が近くにあると便利ですが、騒音や周辺住民の様子がどうかも、必ずチェックしておきましょう。

まとめ

東京都心は不動産の投資先として、世界的に見ても魅力的な都市の一つです。

日本国内の約10分の1の人口が集中しており、就職や進学で上京する単身者が多いため、賃貸ニーズが非常に高いといえるでしょう。

しかし、不動産投資であるため、リスクは存在します。

投資物件を購入する際には、周辺環境や利回り、利便性を確認し、無理のない収支計画を心がけましょう。

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不動産投資を始めようと検討している人であれば、複数の不動産会社のセミナーや説明会に参加して、条件を比較している人も多いのではないでしょうか?しかしどの不動産会社に話を聞いても、基本的にメリットの部分しか話しませんから、本当にその物件に投資をして大丈夫なのか確信を持てない人も多いでしょう。

不動産投資は数千万円単位のお金を借りて行う人が大半なので、条件の悪い物件をつかまされて、将来自己破産に追い込まれるなどの事態は絶対に避けたいはずです。そこでおすすめしたいのが、第三者視点でプロから不動産投資についてアドバイスがもらえる「Dr.マンション投資」です。


 
Dr.マンション投資は利用することで、以下のようなメリットが得られます。

  • 90戸の不動産投資をしているメガ大家でもある不動産投資家が監修
  • 今検討している不動産投資に関しての診断だけでなく、今後の考え方についてもアドバイスをもらえる
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