不動産投資で持ち出しなしにする4つの方法!投資のプロが利回りのシミュレーションから8つのリスクについても徹底解説!

「不動産投資で持ち出しが発生したらどうしよう」

「赤字経営が続いたときの対処法を知っておきたい」

不動産投資に興味があっても、うまくいかなかったときの対処法がわからないと投資に踏み切るマインドになれないですよね。

今回の記事では編集部が、不動産投資で持ち出しを防ぐ方法・発生したときの対処法について解説していきます。

不動産投資を始めようか検討している方はぜひ参考にしてみてください。

【監修者】青柳 雄太郎

 

株式会社BrightReach(ブライトリーチ)代表取締役。 大手コンサルティングファームでの経営コンサルタント、不動産投資ファンドでのファンドマネージャー、 外資系生命保険会社での経営企画部門を歴任し、現在に至る。 生命保険・損害保険・不動産仲介・不動産売買・人材紹介事業を展開。 会社経営を行いながら、年間100件以上の個人や法人の資産運用・ライフプランニング・

保険見直し・ 不動産取引のコンサルティングを行っている。 宅地建物取引士。 慶應義塾大学理工学部卒。

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契約を結んで一生後悔するような事態になってしまう前に、不動産投資を検討している人はぜひ活用してみてください。 

不動産投資で持ち出しを防ぐ4つの方法

いずれの事業もですが、今後起こりうるトラブルを予測してリスクヘッジに努めるのは重要です。

この章では、不動産投資で持ち出しを防ぐ4つの方法、

  • 実質利回りのシミュレーションをする
  • 物件のリサーチを入念に行う
  • 不動産投資のリスクを把握しておく
  • 優秀な営業マンを見つける

について、解説していきます。

実質利回りのシミュレーションをする

さまざまな経費を差し引いた利益がわかる実質利回りを計算しておくと、持ち出しは起こりにくいでしょう。

実質利回りの計算式は以下のとおりです。

実質利回り(%)
(年間家賃収入−年間必要経費)÷(物件購入価格+購入時の諸経費)×100

これに対し、不動産サイトで公表されている「利回り◯%」というのは、表面利回りが記載されています。

表面利回りとは、上記の計算に経費を含んでいないシンプルな計算式で、販売時点での大まかな評価を把握するために用いられます。

しかし、購入した物件には、継続的な経費・トラブル時の出費・経年劣化など、長期的に利益から引かれる項目は意外と多いのです。

不動産投資の主な収入は家賃収入です。

さまざまな項目を引いた結果、いくら家賃収入が手元に残るか?をシミュレーションしておくと持ち出しは未然に防ぎやすくなります。

物件のリサーチを入念に行う

物件は一度購入すると変更ができません。

購入前の物件リサーチは入念に行っていなければ持ち出しリスクは高まると考えられるでしょう。

空室対策に有効な方法として、リフォームする・条件設定を変える・付加価値をつける、などが挙げられますが、これらは不動産オーナーのコントロール圏内でできることです。

しかし、物件本体に関しては、需要へ大きく関係する要因であるのに、購入後に不動産オーナーが努力してもマイナスを巻き返せない可能性が高いのです。

たとえば、賃貸需要がないエリアの物件はそもそも検索されません。

物件を相場の賃料より安くして、お金をかけてリフォームしても、やはり空室は続いてしまいます。

そのため、物件と物件周辺の環境は現地調査でリサーチしておくべきです。

具体的には、物件周辺を歩いて、駅から物件までにどのようなお店やルートがあるのか・住みやすさ・雰囲気など、マップだけでは掴みにくいエリアの特性を見ておくのがおすすめです。

また、地域密着型の不動産を訪問し、ヒアリングするのも有効な手段でしょう。

不動産投資のリスクを把握しておく

不動産投資にはさまざまなリスクを伴いますが、事前に把握しておくと避けられるものもあります。

具体的には、以下の8つが今後起こりうるリスクとして挙げられます。

  • 空室リスク
  • 家賃滞納リスク
  • 家賃変動リスク
  • 金利上昇リスク
  • 修繕リスク
  • 天災リスク
  • 過失リスク
  • 倒産リスク

上記の項目は、管理費や広告費のように経費として見える化しにくいリスクです。

トラブルや外的要因で思わぬ出費があるかもしれない、という心構えをあらかじめ持っておくと突然資金が切れる可能性は低くできるでしょう。

優秀な営業マンを見つける

不動産投資を成功させるには、信頼のおける優秀な営業マンを見つけられるかが重要です。

会社の中には新人〜ベテランまでさまざまな営業マンがおり、優秀な営業マンの見分け方は大きく分けて2つあります。

1つ目は、投資家の希望にしっかり耳を傾ける姿勢であること。

投資家は、年齢・職業・収入などさまざまなため、求める物件も各々に希望があります。

希望をしっかりヒアリングした上で、豊富な物件の中から見合ったものを抜粋して提案できる営業マンは優秀といえます。

2つ目は、不動産投資に対して豊富な知見があること。

投資家のヒアリングを行った上で、見合った物件を即座に提案できる営業マンは、自社の物件を熟知していると考えられます。

物件についてのデメリットやリスクについても開示しているのであれば、投資家目線で考えている証拠といえます。

上記の2つを満たしている営業マンであれば、購入した後の物件管理も安心して任せられるでしょう。

不動産投資で持ち出しが発生した際の6つの対処法

前章では物件を購入する前の防止策について紹介しました。

物件保有中に持ち出しが発生したら、どう対処したらよいのでしょうか。

この章では、不動産投資で持ち出しが発生した際の6つの対処法、

  • 設備を見直す
  • ホームステージングする
  • 入居条件を変更する
  • 広告宣伝を見直す
  • 不動産会社を変える
  • 物件の売却を検討する

について解説していきます。

設備を見直す

空室対策の1つとして、人気設備を新しく設置するという方法があります。

人気設備には、以下のようなものが挙げられます。

  • インターネット無料
  • 宅配ボックス
  • オートロック
  • TVモニター付インターホン
  • 追い焚き給湯器
  • 浴室換気乾燥機
  • 温水洗浄便座

この中でも、インターネット無料はとくに人気です。

賃貸住宅にまつわる情報を発信している「全国賃貸住宅新聞」の人気の設備ランキングによると、2015年〜2022年まで「インターネット無料」が常に1位をキープしています。

空室対策の1つとして、前向きに検討してよい設備といえるでしょう。

ホームステージングする

ホームステージングとは、空き部屋に家具や小物を設置してモデルルームのように演出するサービスです。

家具やインテリアで室内を華やかに演出することで、入居希望者の訴求力を高める効果があります。

一般社団法人日本ホームステージング協会が実施した「ホームステージング実態調査」によると、ホームステージングをしなかった場合の、売却までの平均日数が124日なのに対し、ホームステージングをした場合では平均40日に短縮されたというデータがあります。

物件別で見ると、マンションでは約2/1、戸建では約5/1まで販売までの平均日数を短縮できているのです。

上記のデータは売却を表していますが、賃貸に置き換えても効果は期待できるといえるでしょう。

ホームステージングの費用相場は、写真のみ・3ヶ月レンタルする、など条件によって異なりますが、およそ6万円〜30万円が目安です。

入居条件を変更する

入居条件を変更するのも持ち出しを防ぐ1つの方法です。

一般的に入居者として敬遠されがちな層を受け入れてみましょう。

とくに、外国人入居者の受け入れは有効です。

日本に住む外国人の数は288万人(2020年6月時点)で、日本の人口の約2%を占めています。

これだけ多くの外国人がいるのに、文化やマナーの違いから近隣トラブルが起きやすいと考えられ、入居を断られているケースが多いのです。

外国人入居者の受け入れにはメリットもあり、設備のグレードの高さを求めない・外国人ネットワークで紹介してもらえる可能性が高い、といった傾向があります。

重要事項説明書に禁止事情を盛り込むなど、事前に防止対策をしておくとトラブルは未然に防ぎやすいでしょう。

広告宣伝を見直す

物件を認知されていなくて入居者が決まらないのであれば、広告宣伝を広げることが有効な手段です。

SUUMO・ホームズ・アットホームなど、大手ポータルサイトに搭載することで集客の間口を広げる効果が期待できます。

また、物件オーナーが直接搭載できる、e-物件情報・ウチコミなど、不動産情報サイトの活用をするとさらに物件は見つけてもらいやすくなります。

不動産会社へ相談をし、利用を検討するとよいでしょう。

不動産会社を変える

一般的に、物件オーナーの多くは不動産会社に管理を委託します。

あまりにも空室期間が長く続くのであれば、管理会社の営業不足も考えられるため、不動産会社を変えましょう。

管理委託契約の途中でも3ヶ月前に告知をしていれば解約は可能です。

物件の売却を検討する

今後も稼働率の上昇が見込めなければ、売却を考えましょう。

もしリフォームや入退去時など、持ち出しの発生が一時的なものであれば急ぐ必要はありません。

しかし、継続的にキャッシュフローが赤字となっているのであれば、築年数が古くならないうちに損切りするのも1つの手段です。

まとめ

今回紹介した不動産投資の持ち出しについて、重要なポイントを3つにまとめました。

  • 不動産投資で持ち出しが発生するか否かは事前のリサーチにかかっている
  • 優秀な営業マンは優良物件の紹介や戦略を立ててくれる
  • 持ち出しの発生が一時的なものであれば急いで対処しなくてもよい

ミドルリスクミドルリターンの資産運用に興味を持たれた方は、不動産投資を検討してみてはいかがでしょうか。

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不動産投資を始めようと検討している人であれば、複数の不動産会社のセミナーや説明会に参加して、条件を比較している人も多いのではないでしょうか?しかしどの不動産会社に話を聞いても、基本的にメリットの部分しか話しませんから、本当にその物件に投資をして大丈夫なのか確信を持てない人も多いでしょう。

不動産投資は数千万円単位のお金を借りて行う人が大半なので、条件の悪い物件をつかまされて、将来自己破産に追い込まれるなどの事態は絶対に避けたいはずです。そこでおすすめしたいのが、第三者視点でプロから不動産投資についてアドバイスがもらえる「Dr.マンション投資」です。


 
Dr.マンション投資は利用することで、以下のようなメリットが得られます。

  • 90戸の不動産投資をしているメガ大家でもある不動産投資家が監修
  • 今検討している不動産投資に関しての診断だけでなく、今後の考え方についてもアドバイスをもらえる
  • 問い合わせから最短1日で、電話、ZOOM、対面のどの形でも気軽に相談できる
  • 本来相談料5,000円がかかるところ、無料で相談可能
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