不動産投資詐欺は弁護士に相談できない?騙されやすい手口から5つの対処法までプロ投資家目線で詳しく紹介!

「不動産会社から勧誘の電話が来るけど、なんか怪しい…」

「不動産投資をはじめたいけれど、詐欺だったらどうしよう…」

「営業マンのいうことを本当に信じていいの?」

など、不動産購入に不安な気持ちを抱えている方も、多くいらっしゃるのではないでしょうか。

不動産投資は仕組みが複雑で専門知識が必要であるため、投資初心者が適切な不動産会社を見極めるのは難しいかもしれません。

残念ながら、悪質な不動産会社も一部存在します。

業者から言われたことを鵜吞みにすると賃貸経営に失敗し、最悪の場合自己破産に陥ることもあるでしょう。

この記事では、不動産投資で絶対に騙されないために、おもな不動産投資詐欺の手法や特徴、対策方法について徹底解説しています。

【監修者】青柳 雄太郎

 

株式会社BrightReach(ブライトリーチ)代表取締役。 大手コンサルティングファームでの経営コンサルタント、不動産投資ファンドでのファンドマネージャー、 外資系生命保険会社での経営企画部門を歴任し、現在に至る。 生命保険・損害保険・不動産仲介・不動産売買・人材紹介事業を展開。 会社経営を行いながら、年間100件以上の個人や法人の資産運用・ライフプランニング・

保険見直し・ 不動産取引のコンサルティングを行っている。 宅地建物取引士。 慶應義塾大学理工学部卒。

※本記事はPRを含みます。

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不動産投資を始めようと検討している人であれば、複数の不動産会社のセミナーや説明会に参加して、条件を比較している人も多いのではないでしょうか?しかしどの不動産会社に話を聞いても、基本的にメリットの部分しか話しませんから、本当にその物件に投資をして大丈夫なのか確信を持てない人も多いでしょう。

不動産投資は数千万円単位のお金を借りて行う人が大半なので、条件の悪い物件をつかまされて、将来自己破産に追い込まれるなどの事態は絶対に避けたいはずです。そこでおすすめしたいのが、第三者視点でプロから不動産投資についてアドバイスがもらえる「Dr.マンション投資」です。


 
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不動産投資を成功させる上で、利害関係のない第三者かつ不動産投資のプロに相談することほど効果的なアクションはありません。無料かつオンラインでも気軽に相談できますし、無理な勧誘などもありません。
契約を結んで一生後悔するような事態になってしまう前に、不動産投資を検討している人はぜひ活用してみてください。 

不動産投資詐欺でよくある5つの手法

おもな不動産投資詐欺には、次の5つがあります。

  • 価格詐欺
  • 手付金詐欺
  • サブリース詐欺
  • 海外不動産詐欺
  • デート商法詐欺

一つずつみていきましょう。

価格詐欺

価格詐欺とは売主が所有する物件が不当な安値で売られてしまう詐欺です。

悪徳業者が「他社より高額で売れる」などのセリフを持ち掛け、売主を囲い込みます。

売主が他の不動産業者とやりとりができないよう、専属専任媒介契約や専任契約を結ばせるのが一般的です。

そして、悪徳業者は売却活動を積極的におこなわないため、売主が焦りだしたところで直接買い取りを持ち掛け、不当な安値で売却させられます。

不動産売却の際には、極力複数の不動産業者で査定・比較をおこない、すぐには専任契約を結ばないようにしましょう。

手付金詐欺

手付金詐欺とは、支払った物件の手付金を持ち逃げされ、物件は手に入らないパターンです。

「人気物件なので、手付金をはやく払ってキープしましょう」などと説明し、手付金を払うよう促します。

また、1つの物件に対し、複数名から契約・手付金の支払いを受け、その後、音信不通になる悪質なケースもあります。

このような被害にあわないために、手付金の支払いを急いでくる場合、宅建業の免許の有無を確認しましょう。

免許があったとしても実在する宅建業者を名乗っている場合もあるため、事務所へ行って確認するのが大切です。

手付金は本来、契約前提で支払い、買主都合でキャンセルすると契約不履行となり手付金は戻ってきません。

安易な気持ちで手付金を支払うことなく、納得したうえで支払いましょう。

サブリース詐欺

サブリース(家賃保証)による詐欺も存在します。

「空室状況に関係なく家賃を無期限で保証する」などと、好条件で契約するのです。

しかし、実際には2年ごとに家賃の見直しのタイミングで、契約を解除されてしまい、賃料収入が下がります。

サブリース契約があることで相場より2割~3割ほど、購入価格が高いケースもあるため、注意が必要です。

サブリース契約を結ぶ場合、更新のタイミングがいつか、家賃保証が何%まで行われるのかなど、確認しておきましょう。

海外不動産詐欺

海外不動産詐欺とは物件が海外にあり、現地まで見に行けないことを利用した詐欺です。

相場価格よりも著しく高い価格で売り付けたり、実体のない不動産を販売したりするなど、悪質な取引がおこなわれています。

投資家からの資金の入金が確認後、物件を引き渡すことなく「音信不通」「資金の持ち逃げ」というケースが後を絶ちません。

特にコロナ禍では、現地確認をせずに海外不動産を購入する投資家も増えていることでしょう。

現地調査が難しい場合には、信頼できる業者を利用することが大切です。

デート商法詐欺

デート詐欺とは、何度もデートを重ね相手と親密になったところで、不動産購入の話をもちかけます。

相手の恋愛感情につけ込み、投資用物件を購入させ、購入後には連絡が取れなくなったことで詐欺と気付くパターンです。

相手に好意があると、嫌われるのが怖くて断りにくく、ついつい支払ってしまったという方もめずらしくありません。

最近では、マッチングアプリや婚活サイトの流行により、デート商法詐欺が増えているため注意が必要です。

アプリなどで出会った素性の分かりにくい方を、信用しすぎないことが大切です。

また、投資話を持ち掛けられたら第三者に相談し、一旦冷静になるなど、対策をとりましょう。

不動産投資詐欺 こんな誘い文句には要注意!

悪質な不動産業者は、次のような誘い文句を使うことがあります。

仮に詐欺ではなかったとしても、複雑で消費者の理解が難しい部分につけ込んで、巧みにメリットばかりを話す営業マンもいるので注意しましょう。

  • 不動産投資で節税できます
  • 不動産投資は生命保険代わりになります
  • 利回りが高いので、儲かります
  • 自己資金は不要です
  • 家賃保証があるので安心です

不動産投資で節税できます

不動産投資で節税メリットがあるのは、年収1,200万円以上の方です。

そのため、年収1,200万円以下の投資家へ節税メリットばかりを話している場合、営業マンが無知もしくは悪意のある可能性が高いでしょう。

年収が低い方が不動産投資をおこなった場合、節税効果はほとんどなく、毎月手取りが赤字となるケースもありますので、注意しましょう。

詳しい税金の相談をおこなう場合は、税務署や税理士に相談することをおすすめします。

不動産投資は生命保険代わりになります

不動産投資は生命保険の代わりになるという営業マンもいます。

不動産業者の中には「不動産は売却すれば退職金代わりになるため、毎月の収支が多少赤字でも、保険料の間隔で支払うのと同じ」などの決まり文句で営業する場合があります。

ただし、ローンを完済した不動産であっても、築年数が古くなれば市場価値は落ちやすく、安値で取引されることもめずらしくありません。

そのため、長年のローン返済や修繕費、管理の手間などを考えると、一概にはメリットばかりとはいえないでしょう。

利回りが高いので、儲かります

不動産投資の利益は、利回りだけでは決まりません。

確かに利回りは、利益を考えるうえで大切な指標ですが、高利回り物件にも注意点があります。

高利回りであるということは、物件価格が低いのが一般的です。

なぜ利回りが高いのか、きちんと理由を確認しておきましょう。

自己資金は不要です

自己資金不要とは、つまりフルローンです。

もっともらしい口調で「自己資金を入れないほうが、レバレッジが効く」などのセールストークを使う営業マンがいますが、注意が必要です。

たしかに、手持ち資金を使うことなく大きな金額を借り入れることができ、レバレッジ効果はあるかもしれません。

しかし、手持ち資金がなく自己資金が出せないような方は、そもそも不動産投資をするべきではないのです。

資金がないにも関わらず、多額な借り入れで不動産投資をおこなうと、最悪の場合、自己破産につながることもあるでしょう。

家賃保証があるので安心です

「家賃保証(サブリース)があるので安心」というセールストークも注意が必要です。

家賃保証の契約が30年など長期契約であったとしても、一定年数経過後には状況に応じて家賃を引き下げるのが一般的です。

当初10年は家賃が一定で、その後2年おきに家賃改定など、不動産会社によって異なります。

そのため、当初の家賃保証額を想定してローンを組むと、中長期的には賃料収入が減少し、返済が厳しくなるかもしれません。

営業マンのセリフを鵜呑みにせず、家賃保証の条件をきちんと確認したうえで、収支計画をたてましょう。

詐欺?気を付けるべき不動産業者の特徴5選

ここでは、注意しておきたい不動産業者や営業マンの特徴について紹介します。

  • 不動産業の免許がない
  • 営業スタイルが強引である
  • 説明が分かりにくく、物件のメリットのみ伝える
  • 物件情報や取引内容をきちんと表示しない
  • 代表者が頻繁に変わる

不動産業の免許がない

日本国内では、宅地建物取引業としての登録がないと、不動産の販売・仲介業務ができません。

しかし、悪質業者の中には、宅建業の登録がないままに取引をおこなおうとする会社があります。

契約前に免許があるかどうか、国土交通省のホームページで検索しましょう。

営業スタイルが強引である

「とにかく会いましょう」「人気物件なので契約を急ぎましょう」などと、強引にアプローチする営業マンにも注意が必要です。

電話を切ってくれないなど、強引な態度が見られたら、警戒しましょう。

断れない、優しいお客さまを狙ってきます。

危険だと感じたら、電話や訪問を無視するのが一番でしょう。

説明が分かりにくく、物件のメリットのみ伝える

物件のリスクや瑕疵を伝えず、メリットだけを説明する営業マンには注意しましょう。

不動産経営には、年数が経過するごとに空室率の上昇や家賃の下落など、さまざまなリスクが存在します。

また、修繕費や火災保険料、税金など多額のコストも発生するため、メリットばかりではありません。

そして、不動産業者が意図的に瑕疵などを説明しない場合、告知義務違反となるケースもあります。

事故や雨漏り、騒音など瑕疵の種類はさまざまですが、瑕疵の有無は必ず確認しておきましょう。

物件情報や取引内容をきちんと表示しない

物件情報や取引内容を、きちんと表示しない業者も注意が必要です。

通常の不動産取引では、重要事項説明書や売買契約書で物件情報や取引内容を残します。

しかし、詐欺の場合、証拠になるものを残さず、音信不通になるケースも多いです。

取引の際には、きちんと書面で残されているか、確認しましょう。

代表者が頻繁に変わる

代表者が頻繫に変わる会社も怪しい場合があります。

トラブルがあるたびに別会社を設立するなど、コンプライアンスに問題があるケースも考えられるため、注意しましょう。

不動産投資詐欺に合わないためにすべき5つのこと

不動産投資詐欺を防ぐために、自分でできる対策を5つ紹介します。

  • 不動産知識を身に付ける
  • 所有権の移転と代金の授受は同日におこなう
  • 契約前に現地確認をおこなう
  • 契約前に重要書類を渡さない
  • 宅建業者等企業情報システム検索をおこなう

不動産知識を身に付ける

営業マンのいうことだけを鵜吞みにしないためにも、自ら不動産知識を学びましょう。

不動産関連の書籍やセミナーで気軽に学ぶことができます。

また、宅地建物取引士の試験の勉強をしてみるのもいいかもしれません。

自分に合った方法で不動産の基礎知識を身につけましょう。

所有権の移転と代金の授受は同日におこなう

所有権の移転登記と代金の授受は、必ず同日におこないましょう。

不動産業者が悪質であった場合、代金だけを持ち逃げし、実際に不動産は手に入らないという事態が発生します。

購入の場合、先に代金を支払うよう指示されるなど、なにか怪しい言動があればすぐに第三者へ相談しましょう。

契約前に現地確認をおこなう

なかには実在しない不動産を取引させようとするケースもあります。

海外不動産など遠方で確認が難しい場合もありますが、できる限り現地確認をおこないましょう。

土地・建物が実在し、契約通りのものであるか、事前に確認することをおすすめします。

契約前に重要書類を渡さない

契約成立までは、不動産業者に重要書類を渡さないようにしましょう。

登記簿はもちろんのこと、重要事項説明書や印鑑証明書、本人確認書類などの情報の提供には注意が必要です。

不動産投資詐欺だけではなく、悪用などの危険性もあるため、取り扱いには十分注意をしてください。

信用できる不動産業者と契約が無事成立してから、提出しましょう。

宅建業者等企業情報システム検索をおこなう

宅建業者等企業情報システム検索をおこなうことで、国土交通省・都道府県知事が認可した不動産業者の情報が確認できます。

もし、この検索システムに登録がない場合、免許停止となっている業者なども考えられるため、注意しましょう。

不動産投資詐欺にあった時の対処法3選

万が一、不動産詐欺被害にあってしまった場合や騙されているかもと不安になった際には、以下の相談場所を利用しましょう。

  • 弁護士に相談する
  • 宅地建物取引業保証協会へ相談する
  • 消費者ホットラインを利用する

弁護士に相談する

法的なトラブルに巻き込まれたら、弁護士に相談しましょう。

どの弁護士を選択すればいいか分からないときは、法律支援法人「法テラス」を利用すると、気軽に情報を得ることができます。

宅地建物取引業保証協会へ相談する

宅地建物取引業保証協会とは、宅建業を営む不動産業者が加入する団体のことです。

こちらに所属する不動産業者がおこなった取引に関する苦情・相談から、生じた債権について上限額まで弁済する業務などをおこなっています。

保証協会は行政機関ではないため、法的措置はとれませんが、状況に応じて国土交通省などへの摘発が期待できるでしょう。

消費者ホットラインを利用する

身近に相談できる方法として「消費生活センターへのホットライン」があります。

地方公共団体が設置する消費生活センターでは、不動産トラブルの苦情や相談を受け付けています。

消費者ホットラインは電話で「188」の番号で繋がります。

まとめ

不動産投資は魅力的な資産形成の一つで、賃料収入が得られるなどメリットが大きいものです。

しかし、詐欺業者や悪質な営業マンと関わることで、取り返しのつかない事態に巻き込まれることがあります。

少しでも「怪しいのでは?」「詐欺かもしれない」と感じる場面があれば、第三者に相談するなどし、実態を確認するようにしましょう。

☆その不動産投資、本当に大丈夫?第三者視点でプロが診断してくれる「Dr.マンション投資」を活用しましょう[ad]☆

不動産投資を始めようと検討している人であれば、複数の不動産会社のセミナーや説明会に参加して、条件を比較している人も多いのではないでしょうか?しかしどの不動産会社に話を聞いても、基本的にメリットの部分しか話しませんから、本当にその物件に投資をして大丈夫なのか確信を持てない人も多いでしょう。

不動産投資は数千万円単位のお金を借りて行う人が大半なので、条件の悪い物件をつかまされて、将来自己破産に追い込まれるなどの事態は絶対に避けたいはずです。そこでおすすめしたいのが、第三者視点でプロから不動産投資についてアドバイスがもらえる「Dr.マンション投資」です。


 
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