不動産投資で節税効果が高いサラリーマンの年収はいくら?プロ投資家目線で2つの仕組みや経費についても徹底解説!

「不動産投資で節税ができるって本当なの?」

「自分の年収で、節税メリットがあるか分からない…」

「不動産投資で、節税できる税金の種類って?」

など、不動産投資をはじめる際に、どれくらい節税できるか気になる人も多いのではないでしょうか。

この記事では、不動産投資での節税の仕組みや効果について、徹底解説しています。

不動産投資をはじめようと考えている人や、すでに物件を所有していて税金が心配な人は、ぜひ最後までご確認ください。

【監修者】青柳 雄太郎

 

株式会社BrightReach(ブライトリーチ)代表取締役。 大手コンサルティングファームでの経営コンサルタント、不動産投資ファンドでのファンドマネージャー、 外資系生命保険会社での経営企画部門を歴任し、現在に至る。 生命保険・損害保険・不動産仲介・不動産売買・人材紹介事業を展開。 会社経営を行いながら、年間100件以上の個人や法人の資産運用・ライフプランニング・

保険見直し・ 不動産取引のコンサルティングを行っている。 宅地建物取引士。 慶應義塾大学理工学部卒。

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不動産投資で節税をする仕組みとは?

不動産投資で節税は可能です。

ここでは「減価償却」と「損益通算」の2つの節税方法についてご紹介します。

「減価償却」で節税するパターン

「減価償却」を活用することで、節税可能です。

不動産投資で得られる収益は、入居者が減らない限り一定額を維持できます。

一方で、物件の資産価値は築年数とともに減少します。

そのため、耐用年数に応じて経費計上する「減価償却」という仕組みを使うことができます。

減価償却をおこなうことで、経費計上する額と実際に支払う金額の差額分ができ、その差額分が節税可能です。

減価償却は毎年利用できるので、税金対策として有効な手段といえるでしょう。

「損益通算」で節税するパターン

「損益通算」をおこない、節税する方法もあります。

給与所得と不動産所得がある場合に、合算して課税所得を算出します。

その際、一方で損失が出た場合に損益通算することで課税額の引き下げが可能です。

たとえば給与所得が700万円、不動産所得が-100万円である場合、損益通算すると合計600万円となり、課税所得を下げることができます。

損益通算は、費用をかけずに確定申告で完結するため、サラリーマンにもおすすめの節税方法といえるでしょう。

不動産投資で節税できる5つの税金

不動産投資で節税可能な税金は、以下の5つです。

  • 所得税
  • 住民税
  • 贈与税
  • 相続税
  • 法人税

なお、減税をおこなうためには確定申告が必要です。

税金面で不安な点があれば、税理士の先生や税務署へ確認するとよいでしょう。

所得税

所得税とは、所得に応じて支払うべき税金のことです。

不動産投資では「減価償却」で赤字を作り、給与所得と「損益通算」することができます。

減価償却で毎年分割した金額を経費計上したうえで、不動産投資での赤字額を給与所得と相殺すると支払うべき税金が少なくなります。

住民税

住民税とは、所得に応じて税率が異なり、住んでいる市町村に納める税金のことです。

一般的に不動産投資開始直後は、利益よりも経費が上回り、赤字となります。

不動産投資で赤字にすることで、所得税や住民税の軽減効果があります。

仮に不動産投資で赤字にならなかった場合でも、確定申告は必ずおこないましょう。

贈与税

贈与税とは、他者から無償で受け取った資産に対する税金です。

1年間で受け取る資産が110万円を超える場合、贈与税の課税対象となります。

贈与税は、受け取る資産によって税率が異なります。

一般的に、現金よりも不動産で贈与したほうが20~30%ほど税金を抑えることができます。

相続税

相続税は、相続した資産の評価額によって決まる税金のことです。

一般的に、現金よりも賃貸用不動産で相続した場合の税率のほうが、低いといわれています。

仮に1億円を現金で相続した場合、相続税評価額は1億円ですが、賃貸用不動産であれば相続税評価は50~60%ほどまで圧縮できるのです。

現金よりも賃貸用不動産で相続したほうが、支払うべき相続税額がおさえられます。

また相続税精算課税制度を利用すると、財産の2,500万円までは贈与税がかかることなく資産を渡すことができます。

相続税がかからないくらいの資産を持っている人の場合、相続時精算課税制度を利用するとメリットが大きいといえるでしょう。

法人税

法人税とは、法人での所得に対して発生する税金です。

通常、個人で不動産投資をおこなった場合、所得税・住民税の最高税率は55%となります。

一方、法人の場合では最大33%と税率が抑えられるため、税制メリットは大きいといえるでしょう。

不動産所得が増えてきたら法人化で税率を抑えるのもひとつです。

そして、法人化には相続や贈与時に役員報酬として金銭で分配できるというメリットもあります。

一般的に不動産所得900万円以上が、法人化の目安といわれています。

不動産投資で節税効果が高いのはどんな人?

不動産投資でどれくらい年収があれば、節税効果が高くなるのでしょうか。

節税効果は年収1,200万円が、一つの分岐点となるようです。

詳しくみていきましょう。

年収1,200万円以上の人は節税効果が高い

年収1,200万円以上であれば、課税所得が900万円以上となります。

課税所得900万円を超えると、所得税・住民税が33%です。

課税所得900万円以下の所得税・住民税が23%であることと比較すると、差は大きいでしょう。

そのため、年収1,200万円以上ある人は節税目的で不動産投資をはじめる意味があるといえます。

年収1,200万円以下の人も確定申告で節税が可能

確かに節税効果が高いのは、年収1,200万円以上の人です。

所得税・住民税の税率が高いと、不動産投資での節税効果が大きくなりやすいものです。

しかし、年収が1,200万円以下の人でも確定申告することで節税は可能です。

「青色申告特別控除」を受けることで、10万円(規模によっては65万円)の特別控除が受けられます。

また、ふるさと納税や生命保険料控除、医療費控除、住宅ローン控除なども組み合わせて節税することができます。

物件によって節税効果は変わる

節税効果は物件の構造によっても異なります。

減価償却が大きければ大きいほど、赤字を作ることができるため、節税効果が高くなるのです。

そのため、節税目的であれば減価償却費が大きい物件を選ぶことが重要です。

節税効果が高いのは、「中古・木造物件」

中古・木造物件では比較的税制メリットが出やすいといえます。

特に中古で耐用年数超えている物件であれば、「法定耐用年数×20%」の年数で減価償却でき、大きな減価償却費をとることが可能です。

また、木造物件は法定耐用年数が22年と他の構造より短いため、同価格・同築年数の物件と比較しても減価償却費が大きくなります。

節税効果が出にくいのは、「新築マンション」

反対に、節税効果が出にくいのは、新築マンションです。

新築マンションの場合、減価償却期間が長く1年に計上できる金額が少ないため、節税向きではないでしょう。

たしかに初年度は初期費用を計上できるため、節税効果があるように感じますが、翌年以降はそれほど節税効果が期待できません。

減価償却費が少なく、黒字化が進むと納税義務が発生し、最悪の場合不動産投資開始前よりも手取りが減ってしまいます。

節税目的で投資する場合、新築マンションには少し注意したほうがよいかもしれません。

不動産投資を節税目的でおこなう際の3つのポイント

不動産投資で効果的な節税をおこなうためには、どんな注意点があるのでしょうか。

ここでは、3つのポイントをみていきましょう。

  • 不動産投資の目的を節税だけにするのはNG
  • 空室率の高い物件は避ける
  • 銀行へのイメージアップを心がける

不動産投資の目的を節税だけにするのはNG

不動産投資は、節税目的だけでおこなうのはおすすめしません。

いくら節税効果が高くても、入居者が確保できなければ赤字が膨らんでしまいます。

耐用年数の短い物件の場合、節税効果が期待できるタイミングで売却する必要がありますが、不動産をすぐに売却出来るとは限りません。

そのため、節税効果目的だけで考えるのではなく、資産性や収益性を見極めたうえで購入しましょう。

空室率の高い物件は避ける

節税したいがゆえ、空室率の高い物件に投資するのは危険です。

空室状況が続けば、その期間家賃収入が途絶えてしまいます。

しかし、ローンや税金などの経費は発生するため収支状況が悪くなります。

安定的な賃料収入が見込める物件を選びましょう。

銀行へのイメージアップを心がける

節税のために赤字を作りすぎた場合、銀行からの評価が悪くなり、追加融資が受けられなくなることもあります。

赤字計上していると「経営不振」とみなされやすくなります。

修繕費用が調達できなければ、物件の老朽化が進み空室化が進みます。

そうすると赤字が膨らむ悪循環に陥ります。

キャッシュフローをきちんと説明できるようにし、銀行へのイメージアップをはかりましょう。

まとめ

不動産投資で節税することはできます。

特に年収1,200万円以上の人の場合、不動産投資での節税メリットは大きいといえるでしょう。

しかし、節税目的だけで不動産購入するのは要注意です。

それぞれの物件の資産性や将来性を見定めたうえで、購入することが大切です。

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不動産投資を始めようと検討している人であれば、複数の不動産会社のセミナーや説明会に参加して、条件を比較している人も多いのではないでしょうか?しかしどの不動産会社に話を聞いても、基本的にメリットの部分しか話しませんから、本当にその物件に投資をして大丈夫なのか確信を持てない人も多いでしょう。

不動産投資は数千万円単位のお金を借りて行う人が大半なので、条件の悪い物件をつかまされて、将来自己破産に追い込まれるなどの事態は絶対に避けたいはずです。そこでおすすめしたいのが、第三者視点でプロから不動産投資についてアドバイスがもらえる「Dr.マンション投資」です。


 
Dr.マンション投資は利用することで、以下のようなメリットが得られます。

  • 90戸の不動産投資をしているメガ大家でもある不動産投資家が監修
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  • 本来相談料5,000円がかかるところ、無料で相談可能
  • 物件の悪い点の指摘でなく、良い点もフラットに教えてくれる

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