地方物件で不動産投資は難しいって本当?プロ投資家目線で利回りや成功させる6つの方法を徹底解説!

「地方物件で不動産投資を始めたい」

「地方だと難易度が高そう……成功させるコツがあれば知りたい」

不動産投資において、人口が多く空室リスクの低い都心物件は不動の人気です。

しかし、できればライバルが少ない地方物件で勝負してみたいですよね。

今回の記事では編集部が、地方物件で不動産投資を始めるメリットやデメリット、成功させるポイントについて解説していきます。

地方物件での展開に興味がある方はぜひ参考にしてみてください。

【監修者】青柳 雄太郎

 

株式会社BrightReach(ブライトリーチ)代表取締役。 大手コンサルティングファームでの経営コンサルタント、不動産投資ファンドでのファンドマネージャー、 外資系生命保険会社での経営企画部門を歴任し、現在に至る。 生命保険・損害保険・不動産仲介・不動産売買・人材紹介事業を展開。 会社経営を行いながら、年間100件以上の個人や法人の資産運用・ライフプランニング・

保険見直し・ 不動産取引のコンサルティングを行っている。 宅地建物取引士。 慶應義塾大学理工学部卒。

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地方物件で不動産投資をする3つのメリット

この章では、地方物件で不動産投資をする3つのメリット、

  • 物件の価格が安い
  • 高利回りになりやすい
  • 競争率が低い

について、解説していきます。

物件の価格が安い

地方物件の最大のメリットは、物件の価格が安いことです。

物件が安い理由は主に以下の3つです。

  • 利便性の面で需要が低い
  • 土地・物件そのものが安い
  • 相続物件が多い

とくに相続物件は、地方エリアに多いと考えられます。

国土交通省の「空き家等の現状について」の実態調査によると、平成26年の空き家となった住宅の取得原因で56.4%を占めたのは「相続として取得」です。

相続としての取得が多い理由として、高齢になった所有者が相続物件をそのままにしていたが、子ども世代が都会に出て行き誰も住む予定がなくなった、という流れが考えられるでしょう。

こうした相続物件は、営利目的で出回ることが少なく、市場価値が高いのに価格が安い、といった特徴があります。

賃貸需要のあるエリアに出た場合、不動産投資では「お宝物件」と呼ばれたりします。

高利回りになりやすい

都心物件の平均利回りが5%前後であるのに対し、地方物件では15%を超えることも珍しくありません。

利回りとは、1年あたりで得られる利益の割合を指します。

不動産投資の利回りには「想定利回り」「表面利回り」「実質利回り」の3種類があります。

このうち、不動産サイトに搭載されているのは「表面利回り」で、物件オーナーの手元に入る実際の利益を表すのは「実質利回り」の数字です。

実質利回りは以下の計算式で出します。

  • 実質利回り(%)=(年間家賃収入−年間必要経費)÷(物件購入価格+購入時の諸経費)×100

地方物件では「物件購入価格」がそもそも安いため、空室が長期に渡って続かない・リフォーム費用があまりかからない、といった条件が揃うと、かなりの高利回りが期待できるのです。

競争率が低い

地方物件では、都心と比べて競争率が低いのもメリットです。

都心部では、需要が見込まれる反面、ライバルは多くなります。

ライバルが多くなると、設備を充実させる・家賃を下げる、など競合に勝てる施策を実行せざるを得なくなるでしょう。

空室対策として設備や家賃の見直しを行うのは地方物件も同じですが、そのボリュームが「少しで済むのか」「かなり必要なのか」で、費用は大きく異なります。

地方物件であれば、少しの見直しでライバル物件との差別化が図りやすいといえます。

地方物件で不動産投資をする2つのデメリット

続いて、地方物件のデメリットも見ていきましょう。

空室リスクが高い

地方物件のデメリットとして空室リスクの高さが挙げられます。

空室が埋まらない原因として挙げられる1つは「都心部への人口集中」でしょう。

総務省統計局の人口推計によると、日本の人口は1億2484万人(令和4年12月1日時点)でした。

このうち、1年間の中で地域を移動した人口の数を表す「住民基本台帳人口移動報告」では、一都三県をはじめとした都心部へ人口が流れているというデータがあります。

もちろん、人口の多い都心部でも空室は発生しますが、顧客数の少ない地方物件ではより空室となる可能性が高いと考えられるでしょう。

売却に時間がかかる可能性が高い

売却までの時間がかかるのも地方物件のデメリットです。

地方でも、賃貸需要が高いエリアであれば流動性の高さが評価され、短期間の売却も可能です。

しかし、地方の中でも需要が低いエリアでは「物件を売りたいのに売れない」といった状況に陥る可能性が高いしょう。

地方物件での不動産投資を成功させる6つのポイント

次に、地方物件での不動産投資を成功させる6つのポイント、

  • 人口50万人以上のエリアを選ぶ
  • 広めの間取りの物件を選ぶ
  • 駐車場がある物件を選ぶ
  • 需要があるエリアか見極める
  • 信頼できる管理会社を見つける
  • 現地を自分で確認する

について解説していきます。

人口50万人以上のエリアを選ぶ

地方での不動産投資は、人口50万人以上のエリアを選ぶのが望ましいとされています。

一般的には、人口100万人以上のエリアが推奨されていますが、流動性が高ければ50万人以上でも不動産投資に向いていると判断されます。

広めの間取りの物件を選ぶ

地方物件では、広めの間取りの家を選ぶと退去率を抑えられます。

間取りがある程度広ければ、単身から子どものいる家庭まで幅広いニーズに対応できるため、今より広い物件に引っ越す必要がなくなります。

また、都心部であれば「駅から徒歩10分以内」などエリアも限定されますが、地方は車の所有者が多いので、駅近の割高な物件を選ぶ必要がありません。

広めの間取りであれば、空室リスク対策としても有効でしょう。

駐車場がある物件を選ぶ

地方では車を所有している人が多く、駐車場付き物件のほうが需要はあると考えられます。

地方では、夫婦それぞれで車を持っているというケースも少なくありません。

できれば、1室につき2台以上の駐車場を確保できる物件が望ましいでしょう。

需要があるエリアか見極める

地方物件では、需要があるエリアかリサーチしておくことが重要です。

1つの指標として、人の流動性があるか確認しておきましょう。

人の流動性のあるエリアとは、大学・オフィス・工場など、人の転入がアクティブに行われやすい建物が近くにあるか?で、見ていきます。

たとえば、大学の近くであれば毎年入学式が近づくタイミングで入居が増えます。

オフィスがあれば異動先となり、工場があれば社宅としての入居も考えられるでしょう。

逆に、限界集落のように人の移動があまりないエリアだと、空室対策を施しても巻き返しが厳しいといえるでしょう 。

信頼できる管理会社を見つける

不動産投資において、信頼できる管理会社を見つけることは重要です。

管理会社を見るポイントは、集客力の高さ・トラブル解決能力の高さでしょう。

客付けスキルが高ければ、入居者は早期に決まりやすいですし、入居者のクレームや問い合わせに迅速に対応ができていれば、退去率を下げることもできます。

地方物件だと、物件オーナー自らが足を運べる機会も少なくなるため、信頼のおける管理会社を見つける必要があります。

現地を自分で確認する

不動産投資の成功に、現地調査は欠かせません。

実際に物件周辺を歩いて、近くのお店や近隣の雰囲気など、エリアの特性を掴んでおきましょう。

土地勘のある地域でも、現時点で街並みに変化がないかチェックは必要です。

まとめ

今回紹介した地方物件で不動産投資を始めるメリットやデメリットについて、重要なポイントを3つにまとめました。

  • 地方物件は物件価格の安さが最大のメリット
  • 地方物件でのエリア選定は人口50万人以上であることが重要
  • 人口50万人を切っていても、人の流動性があれば入居は見込める

ライバルの少ないエリアでの不動産投資に興味を持たれた方は、地方物件で始めることを検討してみてはいかがでしょうか。

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不動産投資を始めようと検討している人であれば、複数の不動産会社のセミナーや説明会に参加して、条件を比較している人も多いのではないでしょうか?しかしどの不動産会社に話を聞いても、基本的にメリットの部分しか話しませんから、本当にその物件に投資をして大丈夫なのか確信を持てない人も多いでしょう。

不動産投資は数千万円単位のお金を借りて行う人が大半なので、条件の悪い物件をつかまされて、将来自己破産に追い込まれるなどの事態は絶対に避けたいはずです。そこでおすすめしたいのが、第三者視点でプロから不動産投資についてアドバイスがもらえる「Dr.マンション投資」です。


 
Dr.マンション投資は利用することで、以下のようなメリットが得られます。

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